鶴ヶ島市の土地・マンション・戸建て相場｜駅前と郊外で8倍差・地区別ランキング

鶴ヶ島市の不動産売却相場とは、土地・中古マンション・中古戸建ての実際の取引価格水準のことです。

2025年の鶴ヶ島市は、土地が坪24〜34万円、中古マンションが70㎡換算で約1,200〜1,420万円、中古戸建てが中央値約2,400万円が目安です。市全体の地価は前年比+1.46%と4年連続で上昇し、現在は「売り時」といえる局面にあります。ただし駅前と郊外で地価は約8倍の差があり、地区選びが価格を左右します。

この記事のポイント

• 土地は坪24〜34万円が目安
• 戸建て中央値は約2,400万円
• 地価は4年連続で上昇中
• 駅前と郊外で約8倍の格差
• マンションは値下がりしにくい

鶴ヶ島市の不動産売却相場は土地坪24〜34万円・戸建て約2,400万円【2025年】

鶴ヶ島市の売却相場は、土地が坪24〜34万円、中古マンションが70㎡換算で約1,200〜1,420万円、中古戸建てが中央値約2,400万円です。市全体の地価総平均は10.8万円/㎡（坪35.7万円）で、2025年は前年比+1.46%と4年連続の上昇となりました。物件種別ごとに相場の動き方が異なる点を最初に押さえておきましょう。

• 土地は坪24〜34万円
• マンションは約1,200万円台
• 戸建ては約2,400万円

物件種別ごとの相場早見表

まず3つの物件種別の相場を一覧で示します。同じ鶴ヶ島市でも、土地・マンション・戸建てで価格の付き方と値下がりのスピードが大きく違います。下の数値は国土交通省の不動産情報ライブラリのデータをもとにした実勢の目安で、自分の物件がどの帯に入るかの出発点になります（国土交通省 不動産情報ライブラリ）。詳細はこの後の各セクションで地区別・築年数別に分解していきます。

物件種別	相場の目安（中央値）	単価の目安
土地	取引額 約1,800万円	坪24〜34万円
中古マンション	70㎡換算 約1,200〜1,420万円	㎡単価17〜24万円
中古戸建て	約2,400万円	築年数で大きく変動

2025年の地価は+1.46%｜4年連続上昇が続く理由

鶴ヶ島市の地価は2022年から4年連続で上昇しています。2025年の地価総平均は10.8万円/㎡で、前年比+1.46%でした（土地代データによる鶴ヶ島市の地価推移）。背景には都内からの移住需要、低金利の継続、まちづくり構想による将来性への期待があります。住宅地は+0.95%、商業地は+1.09%、工業地は+3.32%と、用途別では工業地の伸びが目立ちます。関越自動車道の鶴ヶ島インターを抱える立地が、物流・産業用地の需要を押し上げている格好です。売却を考えるなら、この上昇基調が続くうちが好機といえます。

今が「売り時」といえるのか

結論から言えば、鶴ヶ島市は売り時の局面にあります。地価が4年連続で上昇し、特に若葉駅周辺は将来予測で10年後+25.5%という強気の見方も出ているためです。ただし上昇は市内一律ではなく、駅近と郊外で明確に二極化しています。駅から遠い物件や築古物件は、上昇基調のなかでも価格が伸び悩むケースがあります。自分の物件がどちらに属するかを見極めることが、売り時判断の第一歩です。

正直なところ、私たちが現場で「今売るべきか」と聞かれたら、駅近・築浅なら迷わず「動くなら今」とお答えします。一方、駅から離れた築古物件は「上昇相場だから待てば上がる」とは限りません。むしろ建物の劣化や買い手の住宅ローン年数の制約で、待つほど不利になることもあるのです。

地区別の土地相場ランキング｜駅前と郊外で約8倍の格差

鶴ヶ島市の地価は地区によって約8倍の差があります。最も高いのは鶴ケ島駅前の商業地で18.6万円/㎡、最も低いのは駅から離れた太田ケ谷の2.34万円/㎡です。同じ市内でも、最寄り駅までの距離と用途地域で価格が大きく変わるため、自分の地区の水準を正確に知ることが査定の出発点になります。

地区で価格は約8倍変わる

• 駅前商業地が最高値
• 郊外は2万円台/㎡も
• 差は駅距離と用途地域

高い順｜地区別の基準地価ランキング

地区別の地価を高い順に並べると、序列がはっきり見えてきます。鶴ケ島駅から半径600m圏の上広谷・脚折町が住宅地のトップ層で、坪40万円前後に達します。下の表は国土交通省の標準地・基準地検索システムの2025年データに基づく代表地点です（国土交通省 標準地・基準地検索システム）。同じ「鶴ヶ島市」でも、駅前と農村部では別の市場と考えたほうが実態に合います。

地区・最寄り	地価（円/㎡）	坪単価目安	用途
上広谷（鶴ケ島駅180m）	186,000	約61万円	商業地
上広谷（鶴ケ島駅570m）	121,000	約40万円	第一種住居
藤金（若葉駅900m）	111,000	約37万円	第一種中高層
脚折（若葉駅1,200m）	91,700	約30万円	第二種低層
三ツ木新町（一本松駅）	77,800	約26万円	工業地
太田ケ谷（鶴ケ島駅2,600m）	23,400	約8万円	住宅（市街化調整）

若葉駅周辺が人気｜将来性で価格が伸びるエリア

市内で将来性の評価が高いのは若葉駅周辺です。駅東口の複合商業施設、徒歩圏の小中学校、公園の多さから、子育て世代の需要が集まっています。若葉駅近くの住宅地は坪37万円前後で、10年後+25.5%という強気の予測も出ています。藤金・上広谷エリアにはステーションテラス若葉やレクセルプラザ若葉など総戸数100戸超の大型マンションが集中し、流通量も多めです。駅力を価格に上乗せできる、市内でも有利なエリアといえます。駅近物件の価値を最大化する具体策は、「駅近物件は高く売れる！は本当？埼玉（川越・坂戸・鶴ヶ島）の売却戦略をプロが徹底解説」]で詳しく解説しています。

郊外・市街化調整区域はなぜ安いのか

太田ケ谷や町屋など駅から離れたエリアが安いのは、市街化調整区域を含み建築に制限がかかるためです。市街化調整区域は原則として新たな建物を建てられず、買い手が住宅ローンを組みにくいため価格が大きく下がります。坪8万円を切る地点もあり、駅前商業地との差は約8倍に開きます。ただし安いからといって売れないわけではなく、農地転用や用途を見極めた売り方で動かせる物件もあります。

建築できない土地の売却戦略は、「埼玉（鶴ヶ島・坂戸・川越）の市街化調整区域は売れない？専門家が明かす『売却の壁』を突破する禁断の戦略」を併せてご覧ください。

弊社の現場感覚だと、太田ケ谷や町屋エリアの相談で多いのが「ネットの一括査定で出た坪単価と、実際に提示される価格が全然違う」というギャップです。これは市街化調整区域や接道条件が機械査定に反映されきらないためで、郊外の土地ほど現地を見た査定でないと当てになりません。

鶴ヶ島駅・若葉駅の中古マンション相場｜70㎡で約1,200万円

鶴ヶ島市の中古マンション相場は、70㎡換算で約1,194〜1,421万円です。㎡単価は17〜24万円で、駅徒歩や築年数で変動します。注目すべきは資産価値の落ちにくさで、築26〜30年で下落が底打ちし、その後はほぼ横ばいで推移する傾向があります。長く住んだ後の売却でも値崩れしにくいエリアです。

• 70㎡で約1,200万円台
• ㎡単価17〜24万円
• 築30年で底打ち

築年数別のマンション㎡単価と下落率

マンションは築年数で㎡単価が段階的に下がります。鶴ヶ島市では築26〜30年で㎡23万円、31〜35年で16万円まで下がりますが、その後は40年超でも11万円前後で下げ止まります。埼玉県全体では築40年超で㎡16万円まで落ちるのと比べ、鶴ヶ島は下落幅が緩やかです。新築時1,700万円のマンションが30年後も935万円程度を保つという試算もあり、長期保有後の売却に向いた市場特性を持っています（イエシルによる鶴ヶ島駅の資産価値分析）。

築年数	鶴ヶ島市の㎡相場	下落率
26〜30年	23万円	基準
31〜35年	16万円	-30%
36〜40年	11万円	-52%
41〜50年	11万円	-52%（横ばい）

実際の売却事例｜間取り・築年数別の成約価格

実際の成約事例を見ると、相場感がより具体的になります。大字藤金の築10年65㎡が2,100万円、大字上広谷の築33年60㎡が920万円、大字鶴ヶ丘の築27年45㎡が750万円といった実績があります。築浅で駅近の物件は2,000万円台に乗る一方、築30年前後のコンパクトな住戸は1,000万円を切る水準です。同じマンションでも階数や向き、リフォーム状況で数百万円の差が出るため、事例はあくまで目安として捉えてください。

マンションを高く売るためのポイント

鶴ヶ島市でマンションを高く売る鍵は、管理状態と内覧時の印象です。管理組合の運営が良好で修繕積立金が適切に積まれている物件は、買い手の安心材料になり価格を維持しやすくなります。駅徒歩7〜9分の物件は㎡21万円と、徒歩10分以上より高い水準を保っています。駐車場付きや南向きの住戸も需要が高めです。内覧では水回りの清潔感が成約率を左右するため、売り出し前の清掃は最優先で取り組みたいポイントです。

鶴ヶ島市の中古戸建て相場｜築浅2,400万円・築古は1,000万円以下も

鶴ヶ島市の中古戸建て相場は、築浅で2,400〜4,500万円、築30年超で1,000〜1,800万円、築40年以上では500〜1,000万円台まで幅があります。月別の売出相場は2026年1月時点で約2,881万円です。戸建てはマンション以上に築年数と土地面積の影響が大きく、同じ地区でも価格が大きく開きます。

• 築浅は2,400万円以上
• 築古は1,000万円以下も
• 土地面積の影響が大きい

地区別・築年数別の戸建て成約事例

戸建ての成約事例を地区別に見ると、価格レンジの広さがわかります。新町の築2年4LDKが2,900万円、脚折町の築29年4LDKが1,700万円、大字脚折の築37年が980万円という実績があります。共栄町の築1年4LDKは4,100万円、大字鶴ヶ丘の築60年4DKは600万円と、築年数による差は7倍近くに及びます（イエウリによる鶴ヶ島市の戸建て成約事例）。土地面積が広い物件は築古でも一定の価格がつくため、建物の古さだけで判断しないことが大切です。

築古戸建ては「土地値」で評価される

築30年を超える戸建ては、建物価値がほぼゼロとなり「土地値」で評価されるのが一般的です。木造住宅の法定耐用年数は22年で、これを超えると建物の査定額は大きく下がります。そのため築古戸建ての売却では、土地としての価値をいかに高く見せるかが勝負になります。古家付き土地として売るか、解体して更地にするかの判断も価格を左右します。土地の価格設定や造成の考え方は、「造成費用の全貌解明！鶴ヶ島・坂戸・川越で土地を最高値で売るための価格設定術【プロの査定法を公開】」]が参考になります。

郊外の戸建てを売るときの注意点

鶴ヶ島市の郊外戸建ては、自然環境の良さを価値に変える売り方が有効です。駅から離れていても、広い庭や駐車スペース、静かな住環境を求める層は一定数います。リモートワークの普及で、都心への通勤頻度より住環境を重視する買い手が増えています。ただし駅遠物件は買い手が限られるため、相場より強気の価格設定は長期化を招きやすい点に注意が必要です。

郊外住宅の売却戦略は、「埼玉郊外の家、高く売るなら『自然』が鍵！鶴ヶ島・坂戸・川越エリアの売却戦略をプロが徹底解説」]で詳しく扱っています。

個人的には、郊外の築古戸建てこそ「地元の事情を知る不動産会社」に相談する価値が大きいと考えています。大手の画一的な査定だと土地値だけで安く出されがちですが、地域の買い手ニーズを知っていれば、庭の広さや家庭菜園のしやすさといった数字に出ない魅力を価格に乗せられることがあるのです。

公示地価と実勢価格の違い｜正しい相場の調べ方

不動産の価格には公示地価・基準地価・実勢価格があり、それぞれ意味が異なります。公示地価は国が示す目安で、実際の取引価格である実勢価格とはズレが生じます。鶴ヶ島市で自分の物件の相場を正しく知るには、公的データと直近の取引事例を組み合わせて読むことが欠かせません。

• 公示地価は国の目安
• 実勢価格は実取引額
• 両方を組み合わせる

公的データはどこで確認できるか

公的な相場データは、国土交通省の不動産情報ライブラリで誰でも無料で確認できます。このサイトでは公示地価・基準地価に加え、実際の不動産取引価格（成約事例）まで地図上で調べられます。鶴ヶ島市の自分の地区を検索すれば、近隣でいくらの取引があったかを把握できます。公示地価は毎年1月1日時点を3月に公表、基準地価は7月1日時点を9月に公表するため、最新版が出る時期も覚えておくと便利です。

機械査定と訪問査定はどちらを信じるべきか

ネットの一括査定は便利ですが、出てくる金額はあくまで参考値です。機械査定は接道条件・市街化調整区域・土地形状といった個別要因を反映しきれず、特に郊外や変形地で実勢とズレが大きくなります。正確な価格を知るには、現地を見る訪問査定が不可欠です。複数社に査定を依頼し、価格の根拠を説明できる会社を選ぶことが、適正価格での売却につながります。査定額の高さだけで会社を選ぶと、売れ残って結局値下げする失敗を招きがちです。

最終価格は訪問査定で確認

相場より高く売るための3つの視点

相場を上回る価格で売るには、3つの視点が役立ちます。第一に、地区の将来性を価格に織り込むこと。第二に、物件固有の強み（駅距離・土地面積・住環境）を言語化すること。第三に、地域の買い手ニーズを知る不動産会社を選ぶことです。鶴ヶ島市は二極化が進む市場のため、自分の物件が「勝ち組」か「苦戦組」かを冷静に見極めることが戦略の前提になります。相場は出発点に過ぎず、見せ方と売り方で最終的な成約価格は変わってきます。

よくある質問

鶴ヶ島市の土地相場はいくらですか？

坪24〜34万円が目安です。取引額の中央値は約1,800万円で、地価総平均は10.8万円/㎡（坪35.7万円）です。ただし鶴ケ島駅前の商業地は坪61万円、郊外の市街化調整区域は坪8万円台と、地区で大きく差があります。

鶴ヶ島駅のマンション相場は？

70㎡換算で約1,200〜1,420万円です。㎡単価は17〜24万円で、駅徒歩や築年数で変動します。築30年前後で価格が底打ちし、その後は値下がりしにくいのが鶴ヶ島市の特徴です。

鶴ヶ島市の戸建て相場はどのくらい？

築浅で2,400〜4,500万円、築30年超で1,000〜1,800万円が目安です。月別売出相場は2026年1月時点で約2,881万円でした。土地面積と築年数で価格が大きく変わります。

鶴ヶ島市の地価は上がっていますか？

上昇しています。2025年の地価総平均は前年比+1.46%で、2022年から4年連続の上昇です。住宅地+0.95%、商業地+1.09%、工業地+3.32%と、用途別では工業地の伸びが最も大きくなっています。

市内で一番高いエリアはどこですか？

鶴ケ島駅前の商業地で、基準地価は18.6万円/㎡（坪約61万円）です。住宅地では駅から近い上広谷や藤金が坪37〜40万円で高水準です。将来性では若葉駅周辺の評価が高くなっています。

市街化調整区域の土地は売れますか？

売れますが、価格は大きく下がります。原則として新たな建物が建てられず、買い手が住宅ローンを組みにくいためです。坪8万円台の地点もありますが、農地転用や用途の見極めで売却できる物件もあります。

築古の戸建てはどう評価されますか？

築30年超は建物価値がほぼゼロとなり「土地値」で評価されます。木造の法定耐用年数22年を超えると建物査定額が大きく下がるためです。土地としての価値をいかに高く見せるかが売却の鍵になります。

自分の物件の相場はどう調べればいい？

国土交通省の不動産情報ライブラリで公示地価・基準地価・実取引価格を無料で確認できます。ただし正確な価格は現地を見る訪問査定が必要です。複数社に依頼し、価格の根拠を説明できる会社を選びましょう。

ネットの一括査定は信用できますか？

参考値として有用ですが、鵜呑みは禁物です。機械査定は接道条件や土地形状などの個別要因を反映しきれず、特に郊外や変形地で実勢とのズレが大きくなります。最終的な価格は訪問査定で確認してください。

今売るべきか待つべきか迷っています。

駅近・築浅なら上昇相場の今が好機です。一方、駅遠の築古物件は待っても上がるとは限らず、建物の劣化や買い手のローン制約で待つほど不利になることもあります。物件タイプで判断が分かれます。

まとめ｜鶴ヶ島市の相場は地区と物件種別で大きく変わる

鶴ヶ島市の不動産売却相場は、土地・マンション・戸建てで動き方が異なります。最後に要点を3行でまとめます。

• 土地坪24〜34万円・戸建て中央値2,400万円・マンション70㎡で約1,200万円
• 2025年は+1.46%で4年連続上昇。今は売り時の局面
• 駅前と郊外で約8倍の格差。地区の見極めが最重要

相場はあくまで出発点です。鶴ヶ島市は駅近と郊外で二極化が進んでおり、自分の物件がどちらに属するかで戦略が変わります。公示地価で全体感をつかみ、実際の取引事例で精度を上げ、最後は地域に詳しい不動産会社の訪問査定で確定するのが王道です。まずは複数社の査定で、自分の物件の本当の価値を確かめてください。

参照URL

• 国土交通省 不動産情報ライブラリ https://www.reinfolib.mlit.go.jp/
• 国土交通省 標準地・基準地検索システム https://www.chikamap.jp/chikamap/
• 土地代データ 鶴ヶ島市の地価推移 https://tochidai.info/saitama/tsurugashima
• イエシル 鶴ヶ島駅の資産価値分析 https://www.ieshil.com/stations2605/buildings
• イエウリ 鶴ヶ島市の戸建て成約事例 https://www.ieuri.com/market/chukai/house/埼玉県/鶴ヶ島市