不動産売却 相場の調べ方｜公的データと地元実勢価格を組み合わせる5つの方法【2026年版】

不動産売却の相場とは、似た条件の物件が実際にいくらで取引されたかを示す価格水準のことです。公的データと地元の実勢価格を組み合わせれば、誰でも無料で精度の高い目安をつかめます。

相場を自分で調べる柱は5つあります。国土交通省「不動産情報ライブラリ」、レインズ・マーケット・インフォメーション、不動産ポータルサイト、地価公示・路線価などの公的指標、そしてAI査定シミュレーターです。土地は不動産情報ライブラリ、マンション・戸建てはレインズ系が軸になります。

この記事のポイント

• 無料の公的5手段で調べる
• 成約価格と売出価格は別物
• 土地は一物五価で読み解く
• 路線価÷0.8で実勢を逆算
• 最後は複数社の査定で確定

不動産売却相場の調べ方は「公的データ＋実勢価格」を組み合わせる5つの方法

不動産売却相場を自分で調べる方法は5つあります。不動産情報ライブラリ、レインズ・マーケット・インフォメーション、不動産ポータルサイト、地価公示・路線価などの公的指標、AI査定シミュレーターです。成約価格を示す公的データを軸に、売出価格を補助線として組み合わせると精度が上がります。

• 成約価格を最優先する
• 土地と建物で使う手段が違う
• 公的データはすべて無料

相場を調べる5つの手段と、それぞれが示す価格の正体

相場を調べる手段は、「成約価格系」と「売出価格系」の2グループに分かれます。成約価格系は不動産情報ライブラリとレインズ・マーケット・インフォメーション（RMI）の2つで、実際に売れた金額がわかります。売出価格系はSUUMOやLIFULL HOME’Sなどのポータルサイトで、今売りに出ている希望価格です。さらにAI査定シミュレーターと、公示地価・路線価といった公的指標が補助線として加わります。この5つを役割で使い分けるのが第一歩です。

手段	わかる価格	対応物件	費用
不動産情報ライブラリ	成約価格・取引価格	土地・戸建・マンション等	無料
レインズ・マーケット・インフォメーション	成約価格	マンション・戸建のみ	無料
ポータルサイト	売出価格（希望価格）	全種別	無料
AI査定シミュレーター	推定価格	主にマンション	無料
公示地価・路線価	土地の公的評価額	土地	無料

なぜ「売出価格」だけ見ると数百万円ずれるのか

ポータルサイトに並ぶ価格は、あくまで売主の希望価格です。実際の成約価格は、値下げ交渉を経てそれより低くなるケースが多いとされています（SUUMO住まいの売却ガイド）。たとえば3,000万円で売り出された物件が、最終的に2,850万円で成約することは珍しくありません。売出価格をそのまま相場と信じると、150万円単位で見立てを誤ります。だからこそ、実際に売れた金額である成約価格を起点に置く必要があります。

正直なところ、現場で査定をしていて一番もったいないと感じるのが、ポータルサイトの売出価格だけを見て「うちもこの値段で売れる」と思い込んでいるケースです。売出価格は強気に設定された“言い値”が混ざります。鶴ヶ島・坂戸・川越でも、長く売れ残った物件ほど当初価格と成約価格の差は開きがちでした。最初に見るべきは希望価格ではなく、決着した価格のほうです。

5つを組み合わせると精度が上がる理由

単独の手段にはそれぞれ穴があります。成約価格系は取引件数が少ない地域だとデータ不足になり、売出価格系は希望価格に偏ります。そこで成約価格で芯を作り、売出価格で「今の売り出し水準」を確認し、公示地価や路線価で土地そのものの公的評価を押さえる。この三層構造にすると、1つの手段の弱点を他が補完します。鶴ヶ島・坂戸・川越のように取引件数が中規模のエリアでは、この組み合わせが特に効きます。売り出すタイミングの判断材料としても役立つはずです。

市場全体が今どちらに動いているかを掴んでおくと、調べた相場の解釈精度がさらに上がります。エリアごとの値動きや売り時の考え方は、「家っていつ売るのが正解？鶴ヶ島市・坂戸市・川越市の不動産売却ベストタイミングをプロが徹底解説！」で詳しく整理しています。

無料の決定版「不動産情報ライブラリ」で成約価格を調べる手順

不動産情報ライブラリは、国土交通省が2024年4月から運営する無料サイトです。旧「土地総合情報システム」の後継で、実際の取引価格を町名単位で検索できます。土地の相場を調べるなら、まずここを使うのが最短ルートです。スマホからでも閲覧でき、登録も不要です。

• 国交省運営で信頼性が高い
• 土地の成約価格に対応
• 登録不要・完全無料

2024年4月に「土地総合情報システム」から移行した経緯

かつて取引価格を調べる定番だった「土地総合情報システム」は、2024年（令和6年）3月末で廃止されました。同年4月1日から、価格情報に防災・都市計画・周辺施設などを地図上で重ね合わせられる「不動産情報ライブラリ」へ一本化されています（国土交通省「不動産取引価格情報提供制度」）。古い記事では旧システムが案内されていることがあるため、検索する際は現行のライブラリにアクセスしてください。URLは reinfolib.mlit.go.jp です。

取引価格情報の検索手順を3ステップで

使い方はシンプルです。トップ画面の「不動産価格の情報をご覧になりたい方へ」から「データの検索・ダウンロード」を選びます。次に取引時期（四半期単位、直近1〜2年のまとめ検索も可）と不動産の種類（土地／土地と建物／中古マンション等／農地／林地）を指定。最後に住所を町名まで、または路線・駅名で絞り込めば、成約価格が一覧表で表示されます。表示は最寄駅距離・間取り・取引総額まで確認できます。所在地は町名までなので、具体的な物件は特定されません。

掲載データは547万件超、ただし「アンケート由来」の注意点

この制度は2006年（平成18年）4月から続き、累計約547万件（令和7年3月31日時点で5,468,916件）の取引価格情報が蓄積されています（国土交通省の提供制度概要）。膨大なデータですが、これは取引当事者へのアンケート調査に基づくもので、すべての取引が載るわけではありません。回答は不動産鑑定士の確認を経て公表されますが、件数の少ない地方では参考事例が乏しいこともあります。鶴ヶ島・坂戸・川越クラスの規模なら、町名で数件〜十数件は拾えるはずです。

個人的には、このライブラリの真価は「価格と防災・都市計画を重ね合わせられる」点だと思っています。査定の現場では、価格だけでなく用途地域や浸水想定区域をセットで確認します。一般の方が同じ地図を無料で見られるようになった意味は大きい。価格の数字だけを拾って終わりにせず、その土地がどんな規制下にあるかまで一度見ておくことをおすすめします。

マンション・戸建ては「レインズ・マーケット・インフォメーション」が最有力

レインズ・マーケット・インフォメーション（RMI）は、不動産会社専用ネットワーク「レインズ」の成約データを一般公開した無料サイトです。マンション・戸建ての成約価格を調べるなら最も信頼できる公式ルートです。プロが査定に使う元データに近い情報を、自分で確認できます。

• 業者の査定根拠に近い
• 登録不要で即利用できる
• 土地には非対応

RMIで成約価格を調べる5ステップ

手順は5つです。まず公式サイト（contract.reins.or.jp）で「マンション」か「戸建て」を選択。次に都道府県・地域を選ぶと、直近1年の取引が築年数×㎡単価の散布図で表示されます。さらに沿線・駅・駅距離・面積・築年数・成約時期で絞り込み、最後に取引情報一覧で個別事例を確認します。登録不要・無料で、業者の査定根拠に最も近い成約価格が見られます。自分の物件に条件が近い事例を複数並べると、相場の幅がつかめます。

表示は「ぼかし加工」、土地が載らない理由

RMIは個人が特定されないよう、情報をあえて粗く加工しています。成約価格は10万円単位を四捨五入し100万円単位で表示、面積は20㎡のレンジ、築年は2年のレンジ、成約時期は3か月区切りです。そして重要なのが、RMIはマンションと戸建てのみで、土地の成約価格は対象外という点です（LIFULL HOME’Sの解説）。土地を売りたい人は、前述の不動産情報ライブラリを使う、という役割分担になります。

ライブラリとRMI、どちらを使うべきか

両者は競合ではなく補完関係です。土地なら不動産情報ライブラリ、マンション・戸建てならRMIが第一候補。戸建ては両方に載るため、2サイトを突き合わせると精度が増します。どちらも成約価格という同じ性質のデータなので、数字が大きくぶれることは少ないはずです。データ更新はRMIが月次のため、最新の数件だけでなく、半年〜1年の事例をまとめて見て傾向を読むのが実務的です。

比較項目	不動産情報ライブラリ	レインズ・マーケット・インフォメーション
運営	国土交通省	不動産流通機構
土地	対応	非対応
マンション・戸建	対応	対応
データの元	取引当事者アンケート	レインズ成約事例

土地は「一物五価」で読む：路線価÷0.8で実勢価格を逆算する

土地には目的別に5つの価格があり、これを「一物五価」と呼びます。実勢価格・公示地価・基準地価・相続税路線価・固定資産税評価額です。このうち1つがわかれば、換算式で実勢価格の目安を逆算できます。手元の固定資産税納税通知書だけでも、おおよその相場が計算できるのが強みです。

• 土地は価格が5種類ある
• 路線価÷0.8で公示水準
• 納税通知書から逆算可能

一物五価とは？5つの価格の調査主体と基準日

5つの価格は調査主体も基準日も異なります。公示地価は国土交通省が毎年1月1日時点、基準地価は都道府県が7月1日時点を評価します。相続税路線価は国税庁が1月1日時点で道路ごとに設定し7月に公表、固定資産税評価額は市町村が3年ごとに評価替えを行います。実勢価格だけは公的機関が定めるものではなく、市場の需給で決まる成約価格です。それぞれ役割が違うため、価格が一致しないのは自然なことです。

価格の種類	調査主体	基準日	公示価格比
実勢価格（時価）	市場（売主・買主）	取引時点	約1.1〜1.2倍
公示地価	国土交通省	1月1日	1.0（基準）
基準地価	都道府県	7月1日	ほぼ公示同水準
相続税路線価	国税庁	1月1日	約0.8
固定資産税評価額	市町村	1月1日（3年毎）	約0.7

路線価・固定資産税評価額から実勢価格を計算する式

計算例：路線価24万円・150㎡なら 24万円×150㎡÷0.8＝4,500万円が実勢目安

換算の核は、公示地価を基準にした倍率です。相続税路線価は公示地価の約80%なので、「路線価 ÷ 0.8」で公示水準に戻せます。固定資産税評価額は約70%なので「÷ 0.7」。そして実勢価格は公示地価の1.1〜1.2倍が目安とされます（東急リバブルの解説）。たとえば固定資産税評価額1,400万円の土地なら、1,400万円÷0.7×1.1＝2,200万円が実勢価格の概算です。あくまで理論値で、実際の成約はこれを上回ることも下回ることもあります。

路線価図はどこで見る？国税庁サイトの使い方

相続税路線価は、国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で無料閲覧できます。地図をクリックして所在地を絞ると路線価図が表示され、道路に「240E」と記載されていれば路線価24万円/㎡という意味です（数字は千円単位）。路線価が振られていない「倍率地域」では、固定資産税評価額に倍率表の数値を掛けて評価します。鶴ヶ島・坂戸・川越の郊外には倍率地域も点在するため、自分の土地がどちらかをまず確認してください。

ここは強調しておきたいのですが、換算式はあくまで「ざっくりの当たり」をつけるための道具です。実務では、間口の狭さ・不整形・接道状況で価格は大きく動きます。路線価÷0.8で出た数字を信じ込んで売り出すと、形状の悪い土地ほど現実と乖離します。逆算値は出発点、成約事例は本命。私はいつもこの順番で見ています。

なお、こうして算出した相場をもとに実際に売却益が出た場合は、譲渡所得税や各種特例が関わってきます。税金面の全体像は、「不動産売却の税金はいくら？鶴ヶ島・坂戸・川越で使える3000万円特別控除と節税の実務」で確認しておくと、手取り額の見立てまで一気通貫でつかめます。

2026年地価公示は5年連続上昇：相場の「今の方向」を読む

2026年（令和8年）の地価公示は、全用途平均で5年連続の上昇となりました。相場の絶対額だけでなく、市場が上向きか下向きかという「方向」を読むことも、売却判断では欠かせません。公示地価とAI査定シミュレーターを組み合わせると、水準と動向の両方を無料で把握できます。

• 全用途5年連続で上昇
• 水準と方向を分けて読む
• AI査定は匿名で使える

令和8年地価公示の全国動向と読み解き方

国土交通省によると、令和8年地価公示は全用途平均・住宅地・商業地のいずれも5年連続で上昇し、全用途平均と商業地は上昇幅が拡大、住宅地は前年と同じ上昇幅でした（国土交通省「令和8年地価公示」報道発表）。三大都市圏では上昇幅が拡大し、東京圏・大阪圏で勢いが続いています。前年の令和7年は住宅地が全国＋2.1%、東京圏＋4.2%でした。個別地点の価格は、3月18日から不動産情報ライブラリに掲載されています。

公示地価が「そのまま売却価格」にならない理由

公示地価は土地取引の指標ですが、実際の成約価格と一致するわけではありません。公示地価は固定資産税や相続税の算定根拠にもなるため、税収や納税者への影響を考え、時価に合わせて急変させにくい構造があります。都市部の過熱エリアでは公示地価と実勢価格が乖離することも少なくありません。公示地価は「方向と水準感」を見る指標、成約価格は「実額」を見る指標、と用途を分けて使うのが正解です。

AI査定シミュレーターの精度と上手な使いどころ

AI査定シミュレーターは、物件情報を入力するだけで過去の取引データから推定価格を即時に算出するツールです。匿名・無料で、売却意思が固まっていない段階でも気軽に使えます。ただし過去事例ベースの機械的な試算のため、精度は高くありません。マンションは類似事例が多く比較的当たりやすい一方、土地や個性の強い戸建ては外れやすい傾向です。AI査定は「最初の当たり」をつける道具と割り切り、最終判断は成約事例と実査定に委ねましょう。

現場感覚だと、AI査定の数字を持って相談に来られる方は年々増えています。便利な反面、シミュレーターが「築年数」と「面積」しか見ていないことを知らないまま鵜呑みにすると危ない。角地か、前面道路は何メートルか、日当たりはどうか——価格を左右する要素はAIがまだ拾いきれていません。出てきた数字は疑ってかかるくらいでちょうどいいと考えています。

相場調べを成約につなげる5ステップと、最後は複数社査定で確定

相場を調べたら、それを実際の売却価格に落とし込む手順が必要です。成約価格の確認から始め、売出価格・公的指標で補強し、最後は複数の不動産会社に査定を依頼して確定させます。自分調べはあくまで土台で、最終的な適正価格はプロの査定で固めるのが鉄則です。

• 自分調べは土台づくり
• 査定額は会社で差が出る
• 最後は複数社で確定する

平米単価で自分の物件に当てはめる計算方法

条件が完全に一致する事例はまず見つかりません。そこで使うのが平米単価への換算です。類似物件の価格÷面積で平米単価を出し、自分の面積を掛け戻します。たとえば近隣で120㎡4,800万円の成約があれば、平米単価は40万円。自宅が80㎡なら40万円×80㎡＝3,200万円が目安です（すまいステップの解説）。築年数やエリアが近い事例を3〜5件集め、平米単価の中央値を取ると精度が安定します。

査定額が300万円以上ばらつくのはなぜか

同じ物件でも、不動産会社によって査定額は大きく変わります。1社1,100万円・別社1,400万円と、300万円超の差が出ることも珍しくありません。査定基準が会社ごとに異なり、得意エリアや販売力にも差があるためです。1社だけの査定で売り出すと、相場より安く手放したり、高すぎて売れ残ったりするリスクがあります。だからこそ、自分で調べた相場を物差しにして、複数社の査定額の妥当性を見極めることが重要になります。

机上査定と訪問査定、どちらから頼むべきか

査定には2種類あります。机上査定（簡易査定）は物件データだけで算出する概算で、スピード重視のとき向き。訪問査定は実際に現地を見て出す精度の高い価格で、本格的に売り出す段階で使います。流れとしては、自分で相場を調べる→机上査定で複数社の温度感を見る→有力な2〜3社に訪問査定、という順序が無駄がありません。査定は「おおむね3か月以内に売れる価格」が基準とされるため、急ぎか否かでも見方が変わります。

正直なところ、自分で相場を調べてから査定を受ける方は、商談がスムーズです。根拠のある数字を持っているので、査定額に対して「なぜこの価格なのか」を冷静に聞ける。逆に何も調べずに来られると、提示額が高いのか安いのか判断できず、会社選びで迷われがちです。この記事の5手段は、その“判断軸”を手に入れるための準備だと思ってください。地元で長く査定をしてきた立場として、ここは強くお伝えしたい部分です。

よくある質問

不動産売却の相場は自分で調べられますか？

はい、無料で調べられます。国土交通省の不動産情報ライブラリ、レインズ・マーケット・インフォメーション、ポータルサイトなど5つの手段を組み合わせれば、誰でも相場の目安をつかめます。最終的な適正価格は不動産会社の査定で確定させましょう。

土地の相場はどのサイトで調べますか？

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」が最適です。レインズ・マーケット・インフォメーションは土地に対応していないため、土地の成約価格はライブラリで町名単位で検索します。あわせて国税庁の路線価図も活用すると精度が上がります。

土地総合情報システムは今も使えますか？

いいえ、2024年3月末で廃止されました。2024年4月からは後継の「不動産情報ライブラリ」（reinfolib.mlit.go.jp）に一本化されています。古い記事の案内に従わず、現行サイトにアクセスしてください。

売出価格と成約価格はどう違いますか？

売出価格は売主の希望価格、成約価格は実際に売れた金額です。値下げ交渉を経て成約価格は売出価格より低くなることが多く、相場を調べるときは成約価格を優先すべきです。ポータルサイトの価格だけで判断すると見立てを誤ります。

路線価から実勢価格を計算できますか？

はい、「路線価÷0.8」で公示水準に戻せます。相続税路線価は公示地価の約80%が目安のためです。さらに実勢価格は公示地価の1.1〜1.2倍が目安とされます。ただし土地の形状や接道で変わるため、あくまで概算です。

固定資産税の通知書から相場はわかりますか？

おおよその目安は計算できます。固定資産税評価額は公示地価の約70%なので、「評価額÷0.7×1.1」で実勢価格の概算が出ます。納税通知書の課税明細書にある「価格（評価額）」欄を使います。理論値である点は理解しておきましょう。

レインズは一般人でも見られますか？

レインズ本体は不動産会社専用ですが、一般公開版の「レインズ・マーケット・インフォメーション」なら誰でも無料で閲覧できます。マンション・戸建ての成約価格が登録不要で見られ、業者の査定根拠に近いデータを確認できます。

AI査定の精度はどのくらいですか？

過去事例ベースの試算のため精度は限定的です。マンションは類似事例が多く当たりやすい一方、土地や個性的な戸建ては外れやすい傾向があります。最初の当たりをつける道具と割り切り、最終判断は成約事例と実査定で固めましょう。

なぜ会社で査定額が変わるのですか？

査定基準や得意エリア、販売力が会社ごとに異なるためです。同じ物件で300万円以上の差が出ることもあります。1社だけで決めず複数社に依頼し、自分で調べた相場を物差しに妥当性を見極めることが大切です。

2026年は不動産を売るのに良い時期ですか？

令和8年地価公示は全用途平均で5年連続上昇し、市場は上昇基調が続いています。ただし地域や物件で差があり、金利動向の影響も受けます。相場と市場動向を確認したうえで、ご自身のライフプランと照らして判断するのが安全です。

まとめ：公的データで芯を作り、複数社査定で確定する

不動産売却相場の調べ方は、成約価格を示す公的データを軸に、売出価格と公的指標で補強する流れが王道です。自分で調べた相場は、不動産会社の査定が妥当かを判断する物差しになります。最後に要点を3行で振り返ります。

• 土地は不動産情報ライブラリ、マンション・戸建てはRMI（ともに無料）
• 路線価÷0.8・固定資産税評価額÷0.7×1.1で実勢価格を逆算できる
• 令和8年地価公示は5年連続上昇、最後は複数社査定で確定する

鶴ヶ島市・坂戸市・川越市で不動産の売却を検討されている方は、まず無料の公的データでご自身の物件の相場感をつかむところから始めてみてはいかがでしょうか。そのうえで地元の取引事例に精通した不動産会社に査定を依頼すれば、納得感のある価格設定にたどり着けるはずです。株式会社ホームラボでは、地域に根ざした無料査定を承っています。

参照URL

• 国土交通省 不動産情報ライブラリ https://www.reinfolib.mlit.go.jp
• 国土交通省 不動産取引価格情報提供制度 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000069.html
• 国土交通省 令和8年地価公示 報道発表 https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo04_hh_000001_00074.html
• SUUMO 住まいの売却ガイド（相場の調べ方） https://suumo.jp/baikyaku/guide/entry/jukatsu-souba
• LIFULL HOME’S レインズとは・一般人が見る方法 https://www.homes.co.jp/satei/media/entry/202404/1001
• 東急リバブル Lnote（固定資産税評価額から実勢価格を計算） https://www.livable.co.jp/l-note/question/g12927
• すまいステップ（売却相場の調べ方5つ） https://sumai-step.com/column/article/52880