媒介契約の3種類で一番おすすめは？

こだわりがなければ専任媒介契約がおすすめです。自己発見取引を残しつつレインズ登録と定期報告が受けられ、自由度とサポートのバランスが最も優れているためです。首都圏でも最多の56.3%が専任媒介を選んでいます。

専任と専属専任の違いは何ですか？

違いは自己発見取引ができるかどうかの1点です。専任は自分で見つけた買主と直接契約できますが、専属専任は必ず不動産会社を通す必要があります。レインズ登録と報告頻度も専属専任のほうがやや厳しくなります。

一般媒介は本当に早く高く売れますか？

物件によります。アンケートでは半年未満の成約は専任46.0%に対し一般35.3%で、早さは専任が優位でした。一方で価格満足度は一般がやや高い傾向です。人気物件なら一般の競争原理が活きますが、売りにくい物件では逆効果になりがちです。

媒介契約で仲介手数料は変わりますか？

変わりません。契約の種類に関わらず仲介手数料の上限は同じで、「売買価格×3%＋6万円＋消費税」が基本です。2024年7月の改正で800万円以下の物件は税込33万円が上限となりました。一般にすれば安くなるという認識は誤りです。

契約期間はどのくらいですか？

専任・専属専任は法律で最長3か月と定められています。一般媒介に法定の制限はありませんが、標準約款でも3か月以内が一般的です。期間満了時に更新するか、会社や契約形態を変えるかを選べます。

専任媒介でも囲い込みは防げますか？

2025年1月の規制でリスクは大きく下がりました。レインズの取引状況登録が義務化され、売主はQRコード付き登録証明書から状況を確認できます。虚偽登録は宅建業法65条の指示処分対象です。ただし口実による実質的な囲い込みを完全には防げない点は残ります。

媒介契約は途中で変更できますか？

変更できます。専任・専属専任から一般への変更は期間満了後、一般から専任への変更は他社との契約解除後に行うのが一般的です。専任・専属専任の更新は自動ではなく、依頼者の申し出が必要です。

3か月経っても売れないときはどうすれば？

まず売り出し価格が相場より高すぎないかを検証してください。価格が適正でも動かない場合は、別タイプの不動産会社に乗り換えるか、専任から一般に切り替えて窓口を増やす方法があります。媒介種別の変更より価格見直しが先決です。

郊外の築古物件はどの契約が向いていますか？

専任媒介か専属専任媒介が向いています。売りにくい物件は一般媒介だと各社が広告費を惜しみ販促が手薄になりがちです。1社に専任で任せれば確実に手数料を得られるため、本腰を入れて販売してくれる傾向があります。

自己発見取引で手数料は節約できますか？

節約はできますが、おすすめしにくい面があります。契約書作成や重要事項説明、契約不適合責任への対応をプロのサポートなしで行うリスクが大きいためです。親族間でも後からトラブルになる例があり、専門家を介す安心料と考えるのが現実的です。

媒介契約3種類の違いと選び方｜専属専任・専任・一般完全比較【2026年版】

2026 10/23

10月 23, 2026 6月 19, 2026

媒介契約とは、不動産の売却を不動産会社に正式に依頼する際、宅地建物取引業法に基づき締結する契約のことです。

媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があり、首都圏では専任媒介が56.3%と最多です。迷ったら専任媒介が無難ですが、2025年1月の囲い込み規制で「一般か専任か」の判断軸は確実に変わりました。鶴ヶ島・坂戸・川越エリアでは物件の売りやすさで最適解が分かれます。

この記事のポイント

違いは「社数・自己発見・報告」の3点
迷ったら専任媒介が基本
売りにくい物件ほど専任が有利
2025年の囲い込み規制で前提が変化
手数料は契約種別で変わらない

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迷ったら専任媒介が無難｜3種類の結論を先に整理

結論として、こだわりがなければ専任媒介契約を選ぶのが基本です。一般媒介は人気物件向き、専属専任は手厚いサポート向きで、それ以外の大多数は専任媒介が最もバランスに優れます。首都圏のレインズ登録データでも専任媒介が56.3%と過半を占めており、現場でも標準的な選択肢です。

迷ったら専任媒介
人気物件は一般媒介
全任せは専属専任

専任媒介が「最も無難」といえる3つの理由

専任媒介が無難な理由は、自由度と手厚さのバランスが取れているからです。1社に絞ることでレインズ登録と2週間に1回以上の報告義務が生じ、不動産会社も両手取引を狙って販売に注力します。一方で、知人へ直接売る自己発見取引も認められており、専属専任のような厳しい縛りはありません。三井のリハウスの調査でも、中古物件で最も多く結ばれているのは専任媒介契約です。窓口が1本化されるため、初めて売る方でも状況を把握しやすい点も支持される理由でしょう（三井のリハウスによる媒介契約の解説）。

一般媒介・専属専任媒介がフィットする人は？

一般媒介が向くのは、駅近マンションや築浅など需要の高い人気物件を売る方です。複数社を競わせることで早く高く売れる可能性が高まります。逆に専属専任媒介が向くのは、忙しくて売却を全面的に任せたい方や、築古・郊外など売却難易度の高い物件を持つ方です。専属専任は1週間に1回以上の報告義務があり、不動産会社の販売意欲も最大化されやすいとされています。自分の物件と生活スタイルのどちらを優先するかで選び分けます。

正直なところ、現場で「一般と専任、どちらがいいですか」と聞かれたら、私たちはほぼ専任媒介をおすすめします。理由は単純で、鶴ヶ島・坂戸・川越エリアは都心の人気タワーマンションのような「黙っていても売れる物件」ばかりではないからです。1社が責任を持って広告費を投じる体制のほうが、結果的に早く決まるケースが多いのが実感です。

2025年の囲い込み規制で何が変わったのか

2025年1月に宅建業法施行規則が改正され、専任・専属専任で預かった物件のレインズ取引状況（ステータス）登録が義務化されました。これまで一般媒介を選ぶ最大の動機だった「囲い込み回避」の必要性が、制度面から大きく下がったのです。売主はQRコード付きの登録証明書から自分の物件の状況を確認でき、虚偽登録は指示処分の対象になります。この変化を踏まえると、囲い込みを恐れて一般媒介を選ぶ理由は以前より小さくなったといえます。

3種類の違いを5項目で比較｜社数・自己発見取引・報告義務

媒介契約3種類の違いは「契約できる社数」「自己発見取引の可否」「レインズ登録義務」「報告義務」「契約期間」の5項目に集約されます。一般媒介は複数社可・縛りが最も緩く、専属専任媒介は1社のみ・縛りが最も強い契約です。専任媒介はその中間で、宅建業法第34条の2が根拠となります（国土交通省の標準媒介契約約款）。

違いは全部で5項目
根拠は宅建業法34条の2
一般は緩く専属専任は厳しい

一目でわかる3種類の比較表

3種類の違いを表にまとめます。最も注目すべきはレインズ登録義務と報告頻度の差で、ここが各契約の性格を決めています。なお契約期間は専任・専属専任が法律で最長3か月と定められ、一般媒介は法定の制限がないものの、標準約款でも3か月以内が一般的です。表の各項目を押さえれば、自分がどの契約を結ぶべきかの判断材料がそろいます。

スクロールできます

項目	一般媒介	専任媒介	専属専任媒介
複数社との契約	できる	1社のみ	1社のみ
自己発見取引	可	可	不可
レインズ登録義務	任意	7営業日以内	5営業日以内
報告義務	なし	2週間に1回以上	1週間に1回以上
契約期間	法定なし（通常3か月）	最長3か月	最長3か月

専任と専属専任の唯一の本質的な違いとは

専任媒介と専属専任媒介の本質的な違いは「自己発見取引ができるかどうか」の1点だけです。専属専任では、自分で買主を見つけても必ず不動産会社を通す必要があり、仲介手数料が発生します。レインズ登録が5日以内・報告が週1回と専任よりやや厳しいものの、売主にとっての実質的な差はほとんどありません。知人や親族に売る可能性が少しでもあるなら、自己発見取引を残せる専任媒介を選んでおくのが安全です。具体的な権利関係が絡む売却では事前整理も重要で、詳しくは「知らないと10万円の過料も？鶴ヶ島・坂戸・川越の複雑な土地の権利関係をスッキリ整理する全手順」で解説しています。

「自己発見取引」は本当に得なのか

自己発見取引とは、売主が自分で買主を見つけ、不動産会社を通さず直接契約することです。仲介手数料を節約できる魅力はありますが、現実にはおすすめしにくい面もあります。契約書の作成、重要事項説明、契約不適合責任への対応など、専門知識が必要な手続きをプロのサポートなしで行うリスクが大きいためです。「手数料を浮かせたつもりが、後から大きなトラブルに発展した」というケースは少なくありません。節約額と引き換えに背負うリスクを冷静に天秤にかける必要があります。

個人的には、自己発見取引で浮く手数料を「保険料」と考えるのが現実的だと思います。親族間など信頼できる相手でも、境界や設備の不具合をめぐる認識のズレは後から必ず出てきます。そこを専門家が間に入って整理しておくだけで、関係をこじらせずに済むのです。

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一般媒介は本当に早く高く売れる？データで見るメリット・デメリット

一般媒介は「複数社の競争で早く高く売れる」とされますが、アンケートデータを見ると話は単純ではありません。LIFULL HOME’Sの売却経験者1,562人調査では、半年未満で売れた割合は専任媒介46.0%に対し一般媒介35.3%と、早さでは専任が上回りました（LIFULL HOME’Sの売却経験者アンケート）。一方、価格満足度は一般媒介がやや高い結果です。早さと価格、どちらを優先するかで評価が分かれます。

早さは専任が優位
価格満足度は一般が優位
物件次第で逆転する

一般媒介の落とし穴｜不動産会社が本気を出しにくい理由

一般媒介の落とし穴は、不動産会社が広告費をかけにくい点にあります。仲介手数料は買主を見つけた1社だけが受け取る成功報酬のため、他社に先に決められると広告費が丸ごと無駄になるリスクを各社が負います。その結果、売りにくい物件では「うちが力を入れなくてもいい」という心理が働き、販促が手薄になりがちです。需要の高い人気物件なら競争原理がプラスに働きますが、郊外の築古物件などでは逆効果になることもあります。

専任媒介のデメリットは「担当者次第」になること

専任媒介の最大のデメリットは、1社の販売力に売却の成否が左右される点です。営業力や熱意の乏しい会社に当たると、他社との競争がないぶん販売期間が長期化する恐れがあります。だからこそ専任で任せる前に、最低でも3〜4社の査定を比較して担当者の対応を見極めることが重要です。3か月の契約期間中に成果が出なければ、更新せず会社を変える選択肢もあります。築年数の古い物件をどう見せるかは「『個性的すぎて売れない…』は嘘！埼玉の注文住宅を相場以上で売る7つの秘策【鶴ヶ島・坂戸・川越エリア専門】」も参考になります。

「3か月で売れなかったら」の出口戦略

専任・専属専任の契約期間は最長3か月です。期間内に売れなかった場合の出口は2つあります。1つは同じ契約形態のまま、タイプの違う別の不動産会社に乗り換える方法。もう1つは専任から一般媒介に切り替え、複数社の窓口を一気に増やす方法です。3か月経っても動かない最大の原因は、売り出し価格が相場より高すぎることがほとんどです。媒介種別を変える前に、まず価格設定が適正かを担当者と検証しましょう。

鶴ヶ島・坂戸・川越での媒介契約の選び方｜物件タイプ別の最適解

鶴ヶ島・坂戸・川越エリアでの選び方は、物件の「売りやすさ」で決めるのが実践的です。駅近マンションなど需要の高い物件は一般媒介で競わせ、郊外の戸建てや築古物件は専任媒介で1社に注力してもらうのが基本方針です。エリア特性として人気物件ばかりではないため、多くのケースで専任媒介が現実解になります。

売りやすさで契約を選ぶ

人気物件は一般媒介
売りにくい物件は専任
判断軸は売りやすさ

駅近・人気エリアの物件なら一般媒介も選択肢

川越駅周辺や坂戸駅近など、需要が見込める立地なら一般媒介も有力です。複数の不動産会社が同時に買主を探すため、競争原理で早期成約や価格上昇が期待できるからです。人気物件は各社にとって「客引き効果」があり、広告にも積極的に載せてもらえます。駅近物件が本当に高く売れるかの実態は「駅近物件は高く売れる！は本当？埼玉（川越・坂戸・鶴ヶ島）の売却戦略をプロが徹底解説」で詳しく検証しています。立地に自信があるなら、一般媒介で競わせる戦略は理にかなっています。

郊外・築古・市街化調整区域は専任媒介が有利

郊外の戸建て、築年数の経った物件、市街化調整区域などの売りにくい物件は、専任媒介か専属専任媒介が有利です。これらの物件は買主を見つけるのに手間がかかり、一般媒介では「労力をかけてまで自社で売らなくていい」という心理が各社に働きやすいためです。1社に専任で任せれば、その会社は確実に手数料を得られるため本腰を入れて販売してくれます。建築できない土地など特殊な事情がある物件の売却戦略は「埼玉（鶴ヶ島・坂戸・川越）の市街化調整区域は売れない？専門家が明かす『売却の壁』を突破する禁断の戦略」を併せてご覧ください。

弊社の現場感覚だと、鶴ヶ島・坂戸エリアの郊外戸建ては「専任で1社が腰を据えて売る」ほうが圧倒的にうまくいきます。一般媒介で5社に出しても、結局どこも本気で動かず3か月が過ぎた、という相談を何度も受けてきました。物件の性格を見極めずに「複数社のほうが得」と決めつけるのは危険なのです。

どの契約でも仲介手数料は変わらないという事実

意外と誤解が多いのですが、媒介契約の種類で仲介手数料の上限は変わりません。一般でも専任でも、成約時に支払う手数料は同じ「売買価格×3%＋6万円＋消費税」が上限です。2024年7月の法改正で、800万円以下の物件は売主・買主それぞれ税込33万円まで請求可能になりました（国土交通省の不動産流通・報酬に関する案内）。つまり「一般媒介にすれば安くなる」という認識は誤りです。手数料ではなく、どの契約形態が自分の物件を早く高く売れるかで判断すべきです。

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2025年1月の囲い込み規制で媒介契約選びはどう変わったか

2025年1月施行の宅建業法施行規則改正により、専任・専属専任で預かった物件のレインズ取引状況の登録が義務化されました。これにより、従来「囲い込み回避のために一般媒介を選ぶ」という戦略の必要性が制度面から低下しています。売主は登録証明書のQRコードから自分の物件状況をいつでも確認でき、虚偽登録は処分対象です（国土交通省によるレインズ機能強化の案内）。

覚えのない紹介停止は要確認

ステータス登録が義務化
QRコードで売主が確認可能
虚偽登録は指示処分対象

「囲い込み」とは何か｜売主が損をする仕組み

囲い込みとは、売却を任された不動産会社が、両手仲介で手数料を独占するため、他社からの問い合わせを意図的に断る行為です。本当は買主候補がいるのに「商談中です」と嘘をつき、売主の物件を市場から隠してしまうのが典型です。これをされると売主は買主の選択肢を狭められ、結果として売却が遅れたり相場より安く手放したりする不利益を被ります。国土交通省も市場の公正を害する行為として明確に問題視しています。

レインズのステータス管理機能で何が確認できるか

レインズのステータス管理機能では、物件の取引状況が3区分で表示されます。「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」の3つです。公開中以外になっていないと他社は問い合わせを受け付けられないため、ここを偽れば囲い込みが成立してしまいます。2025年1月からは登録証明書に二次元コードが付き、売主専用画面に簡単にアクセスできるようになりました。覚えのない「一時紹介停止中」になっていたら、不動産会社に事実確認すべきサインです。

規制後も一般媒介を選ぶ意味はあるのか

規制後も一般媒介に意味がないわけではありません。ステータス登録が義務化されても、「担当者不在」「売主が連絡つかず内見できない」といった口実での実質的な囲い込みを完全には防げないのが実情だからです。複数社に同時依頼する一般媒介は、構造的に囲い込みが成立しにくいという利点が残ります。とはいえ売りにくい物件では一般媒介のデメリットも大きいため、囲い込みリスクと販売力を天秤にかけた総合判断が必要です。

ここは強調しておきたいのですが、2025年の規制は「専任でも売主が状況を見張れる」ようになった点が本質です。これまで一般媒介の唯一にして最大の利点が囲い込み回避でした。その前提が崩れた以上、競合記事の「囲い込みが怖いなら一般」という定番アドバイスは、もう半分しか正しくないと考えています。

媒介契約締結の流れと契約前に確認すべき5つのこと

媒介契約は、複数社への査定依頼から始まり、会社選定・契約締結・販売活動・成約という流れで進みます。契約時には宅建業法第34条の2に基づく媒介契約書が必ず交付されます。契約前に「広告費の扱い」「報告頻度」「解約条件」を確認しておくと、後のトラブルを防げます。

まず複数社に査定依頼
媒介契約書は必ず交付
広告費と解約条件を確認

査定から契約締結までの4ステップ

媒介契約までの流れは大きく4ステップです。まず3〜4社に査定を依頼し、提示価格とその根拠、担当者の対応を比較します。次に依頼する会社と媒介契約の種類を決め、契約書を取り交わします。専任・専属専任なら契約後の規定日数内にレインズ登録が行われ、登録証明書が交付されます。その後、販売活動が始まり、買主が見つかれば売買契約・引渡しへと進みます。査定価格の高さだけで会社を選ぶのは禁物で、販売力や集客方法を総合的に見極めることが大切です。

媒介契約書でチェックすべき記載事項

媒介契約書では、宅建業法で定められた記載事項を確認します。媒介契約の種類、レインズ登録の有無と期日、報告頻度、報酬額と支払時期、有効期間などです。「国土交通省の標準媒介契約約款に基づく契約か否か」も明記されており、ここをチェックすれば消費者保護の標準ルールが適用されるか判断できます。広告費は原則として仲介手数料に含まれますが、売主が特別に依頼した広告の実費は別途請求される場合があるため、見積もりの内訳は必ず確認しましょう。

途中で契約を変更・解約することはできるか

媒介契約の種類は途中で変更できます。ただし手順に注意が必要です。専任・専属専任から一般への変更は契約期間満了後に行うのが一般的で、一般から専任への変更は他社との契約を解除してから行います。専任・専属専任の更新は自動ではなく、依頼者からの申し出がある場合に限られます。期間中でも不動産会社に明らかな落ち度があれば解除は可能です。解約時は理由を明確にし、内容証明郵便など書面で通知すると安全です。

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よくある質問

媒介契約の3種類で一番おすすめは？: こだわりがなければ専任媒介契約がおすすめです。自己発見取引を残しつつレインズ登録と定期報告が受けられ、自由度とサポートのバランスが最も優れているためです。首都圏でも最多の56.3%が専任媒介を選んでいます。
専任と専属専任の違いは何ですか？: 違いは自己発見取引ができるかどうかの1点です。専任は自分で見つけた買主と直接契約できますが、専属専任は必ず不動産会社を通す必要があります。レインズ登録と報告頻度も専属専任のほうがやや厳しくなります。
一般媒介は本当に早く高く売れますか？: 物件によります。アンケートでは半年未満の成約は専任46.0%に対し一般35.3%で、早さは専任が優位でした。一方で価格満足度は一般がやや高い傾向です。人気物件なら一般の競争原理が活きますが、売りにくい物件では逆効果になりがちです。
媒介契約で仲介手数料は変わりますか？: 変わりません。契約の種類に関わらず仲介手数料の上限は同じで、「売買価格×3%＋6万円＋消費税」が基本です。2024年7月の改正で800万円以下の物件は税込33万円が上限となりました。一般にすれば安くなるという認識は誤りです。
契約期間はどのくらいですか？: 専任・専属専任は法律で最長3か月と定められています。一般媒介に法定の制限はありませんが、標準約款でも3か月以内が一般的です。期間満了時に更新するか、会社や契約形態を変えるかを選べます。
専任媒介でも囲い込みは防げますか？: 2025年1月の規制でリスクは大きく下がりました。レインズの取引状況登録が義務化され、売主はQRコード付き登録証明書から状況を確認できます。虚偽登録は宅建業法65条の指示処分対象です。ただし口実による実質的な囲い込みを完全には防げない点は残ります。
媒介契約は途中で変更できますか？: 変更できます。専任・専属専任から一般への変更は期間満了後、一般から専任への変更は他社との契約解除後に行うのが一般的です。専任・専属専任の更新は自動ではなく、依頼者の申し出が必要です。
3か月経っても売れないときはどうすれば？: まず売り出し価格が相場より高すぎないかを検証してください。価格が適正でも動かない場合は、別タイプの不動産会社に乗り換えるか、専任から一般に切り替えて窓口を増やす方法があります。媒介種別の変更より価格見直しが先決です。
郊外の築古物件はどの契約が向いていますか？: 専任媒介か専属専任媒介が向いています。売りにくい物件は一般媒介だと各社が広告費を惜しみ販促が手薄になりがちです。1社に専任で任せれば確実に手数料を得られるため、本腰を入れて販売してくれる傾向があります。
自己発見取引で手数料は節約できますか？: 節約はできますが、おすすめしにくい面があります。契約書作成や重要事項説明、契約不適合責任への対応をプロのサポートなしで行うリスクが大きいためです。親族間でも後からトラブルになる例があり、専門家を介す安心料と考えるのが現実的です。