別荘の売却で3,000万円特別控除は使えますか？

使えません。別荘は趣味・娯楽・保養のための家屋として国税庁No.3302で適用除外と定められており、軽減税率や損益通算もすべて対象外です。

別荘の譲渡所得税率はいくらですか？

所有5年以下の短期譲渡は39.63%、5年超の長期譲渡は20.315%です。売却年の1月1日時点の所有期間で判定されます。

売って損が出たら税金は戻りますか？

戻りません。別荘の譲渡損は他の所得との損益通算ができず、翌年への繰越控除も認められていないためです。取得費・譲渡費用の計上漏れを防ぐ方が現実的です。

買取だと相場よりいくら安くなりますか？

買取価格は相場の6〜8割が目安です。価格は下がりますが、1週間〜1ヶ月で現金化でき、買主が不動産会社になるため交渉がスムーズに進みます。

相続土地国庫帰属制度の費用はいくらですか？

負担金は宅地・雑種地・原野なら原則20万円、審査手数料は1筆14,000円です。ただし建物がある土地は対象外で、別荘は先に解体が必要です。

越生・毛呂山に別荘の相場データはありますか？

信頼できる専用相場はほぼありません。取引件数が僅少なため、複数社の査定とレインズの成約事例を突き合わせて実勢を推定するのが現実的です。

別荘だけ相続放棄できますか？

できません。相続放棄は預金や他の不動産を含む全財産が対象で、別荘単独の放棄は不可能です。放棄後も管理義務が残る場合があります。

空き家バンクへの登録に費用はかかりますか？

登録は無料です。越生町・毛呂山町・東松山市いずれも窓口があり、成約時のみ提携宅建業者への仲介手数料が発生します。

古くて傷んだ別荘でも売れますか？

売れる可能性はあります。損傷が激しい場合は更地にして土地として売るか、買取・引取業者を使うのが現実的です。最低限の清掃と書類準備で印象は改善します。

相続した別荘の所有期間はどう数えますか？

被相続人（亡くなった人）の取得日から引き継ぎます。親が長く所有していた別荘なら、相続後すぐ売っても長期譲渡20.315%が適用される可能性が高いです。

別荘・セカンドハウスの売却｜越生・毛呂山・東松山の相場と買い手の探し方【2026年版】

2026 8/21

8月 21, 2026 6月 19, 2026

別荘・セカンドハウスの売却とは、趣味や保養のために所有した家屋・土地を、仲介・買取・引取・国庫帰属などの手段で手放す一連の取引です。

越生町・毛呂山町・東松山市エリアの別荘は、買い手が限られるため仲介で半年以上動かないことも珍しくありません。マイホームの3,000万円特別控除は使えず、譲渡益が出れば最大39.63%が課税されます。処分先は「地元仲介」「買取業者」「空き家バンク」「相続土地国庫帰属（原則20万円）」の4ルートが現実的です。

この記事のポイント

処分先は現実的に4ルート
マイホーム特例は一切使えない
譲渡損は損益通算できない
買取相場は6〜8割が目安
越生・毛呂山は空き家バンク併用

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別荘・セカンドハウスの売却先は4ルート｜越生・毛呂山・東松山なら「地元仲介＋空き家バンク」が本命

越生・毛呂山・東松山エリアの別荘を手放す現実的な手段は4つです。相場で売りたいなら地元仲介、急ぐなら買取業者（相場の6〜8割）、移住者を狙うなら市町村の空き家バンク、それでも売れない土地は相続土地国庫帰属制度（原則20万円）。最初に決めるのは「価格優先か、スピード優先か」の一点に尽きます。

処分の4ルートはどう違う？費用とスピードの早見

4ルートは「かかる費用」と「手放すまでの時間」で性格がはっきり分かれます。仲介は相場で売れる可能性が高い反面、数ヶ月から数年かかることもあります。買取は1週間〜1ヶ月で現金化できる一方、価格は相場の6〜8割に落ちるのが一般的です。空き家バンクは費用ゼロですが成約まで時間が読めず、国庫帰属は確実性が高い代わりに原則20万円の負担金が必要になります。

スクロールできます

処分ルート	費用の目安	手放すまでの時間	向いている人
地元仲介	仲介手数料（売れた時のみ）	数ヶ月〜数年	相場で売りたい
買取業者	原則なし（価格は6〜8割）	1週間〜1ヶ月	急いで現金化したい
空き家バンク	登録無料（成約時に仲介手数料）	数ヶ月〜数年	移住者にゆっくり売りたい
相続土地国庫帰属	負担金原則20万円＋手数料1.4万円	約6ヶ月〜1年	相続土地を確実に手放したい

正直なところ、現場でいちばん相談が多いのは「買取で早く終わらせたい」という声です。ただ越生・毛呂山の物件は買取業者が値付けに慎重で、想定より低い提示が出やすいというのが実感です。まず地元仲介で2〜3ヶ月反応を見て、動かなければ買取へ切り替える——この順番が結果的に手取りを最大化しやすいと感じています。

なぜ別荘は普通の戸建てより売れにくいのか

別荘が売れにくい理由は明確です。第一に需要が限定的で、別荘は「必需品」ではなく嗜好品だという点。第二に、使っていなくても管理費・固定資産税が発生し、買い手の心理的ハードルが高いこと。第三に、築年数の古い物件やアクセスの悪い立地が多いことです。同じ価格帯でも住宅地の戸建てとは買い手の母数がまるで違うため、販売戦略も変える必要があります。

「負動産」になる前に動くべき理由とは？

放置された別荘は、年々売りづらくなります。バブル期に1,300万円で買った伊豆の別荘が、最終的に10万円で売れたという例も報じられています。所有を続ける限り、管理費・固定資産税・光熱費といったランニングコストは止まりません。資産価値が下がり続け、維持費だけがかさむ状態が「負動産」です。迷っている時間そのものがコストになるため、使わないと決めた時点が動き出すタイミングだといえます。

個人的には、ここで多くの方が「もう少し高く売れるのでは」と判断を先送りします。気持ちは分かります。ただ、別荘相場が反転して上がる場面はほぼ見たことがありません。下がる前提で「いつ・いくらで損切りするか」を決めておくほうが、精神的にもずっと楽になります。

別荘売却の税金｜マイホーム特例は使えず最大39.63%課税される

別荘・セカンドハウスは税制上「生活に通常必要でない資産」に分類され、マイホーム向けの優遇がほぼ使えません。3,000万円特別控除・軽減税率・損益通算はすべて対象外で、譲渡益が出れば短期39.63%・長期20.315%が課税されます。売る前にこの前提を知らないと、想定外の納税で手取りが大きく目減りします。

譲渡所得税率は所有5年で20.315%か39.63%に分かれる

譲渡所得税は、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかで税率が倍近く変わります。5年以下の短期譲渡は39.63%、5年超の長期譲渡は20.315%です（国税庁 No.1440）。計算式は「譲渡所得＝売却価格−(取得費＋譲渡費用)」。たとえば譲渡益800万円なら、短期で約317万円、長期で約162万円と、税額に150万円以上の差が生まれます。税率の根拠は国税庁「No.1440 譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）」で確認できます。

スクロールできます

区分	所有期間	合計税率	譲渡益800万円の税額
短期譲渡所得	5年以下	39.63%	約317万円
長期譲渡所得	5年超	20.315%	約162万円

3,000万円特別控除が別荘で使えないのはなぜ？

マイホーム売却なら譲渡益から最大3,000万円を差し引ける特別控除があります。ところが国税庁No.3302は、別荘などのように主として趣味・娯楽・保養のために所有する家屋を適用除外と明記しています。別荘・セカンドハウスは「居住用財産」とみなされず、3,000万円控除も軽減税率も対象外です。自宅を売った経験がある方ほど同じ感覚で考えてしまいがちなので、注意が必要です。

税制の詳しい全体像は国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」で確認できます。エリア別の費用や流れとあわせて整理したい方は、[内部リンク：記事No.23「越生町・毛呂山町・東松山市の不動産売却ガイド｜周辺3町のエリア特性と相場」]も起点として役立つはずです。

売却損が出ても損益通算できない落とし穴

別荘は購入時より大幅に値下がりして売れるケースが大半です。ところが、その損失を給与所得など他の所得と相殺する損益通算は原則できません。別荘の譲渡損は「生活に通常必要でない資産」の損失として、他所得との通算も翌年繰越も不可と国税庁が明記しています。マイホームなら使える譲渡損失の繰越控除も、別荘には適用されない点を覚えておきましょう。

ここは強調しておきたいのですが、「損したぶん税金が戻る」と期待して確定申告の準備をする方が時々います。別荘では戻りません。逆に、取得費や譲渡費用（仲介手数料・測量費・解体費など）を漏れなく集めておくほうが、課税される譲渡益を圧縮できて現実的な節税になります。

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越生・毛呂山・東松山エリアの相場と「買い手の探し方」3つの現実解

越生・毛呂山・東松山エリアの別荘・郊外物件は、取引件数が少なく相場が掴みにくいのが実情です。参考値として東松山市の土地は2025年で坪7.8万円、前年比−20.2%と下落基調。買い手探しは「地元仲介への直接依頼」「市町村の空き家バンク」「二拠点・移住層への用途提案」の3つを組み合わせるのが現実的です。

東松山市の土地相場は2025年で坪7.8万円・前年比−20.2%

エリアの相場感をつかむ目安として、東松山市の土地価格データが参考になります。2025年の東松山市の土地相場は坪7.8万円（約2.4万円/㎡）で、前年比−20.2%の下落でした。越生町・毛呂山町は別荘・郊外物件の取引そのものが僅少で、公的に信頼できる「別荘専用相場」はほぼ存在しません。だからこそ、複数社の査定とレインズの成約事例を突き合わせて実勢を推定する作業が欠かせません。

東松山市の土地価格推移はウチノカチ「東松山市の土地価格相場」で年次データが公開されています。

正直に書いておくと、ネット上に出回る「越生別荘相場◯◯万円」といった数字は、母数が一桁件数の年もあり、当てにしすぎると危険です。バブル期の購入価格はまったく参考になりません。現在の市場価格が購入時の10分の1以下というケースも、このエリアでは珍しくないのが実態です。

空き家バンクは越生・毛呂山・東松山すべてに窓口がある

移住・二拠点層に時間をかけて売るなら、市町村の空き家バンクが有効です。越生町は企画財政課、毛呂山町は「空き家情報館」、東松山市は住宅建築課が窓口で、登録は無料です。自治体が広報してくれるため、一般市場に出にくい物件でもマッチングの機会が増えます。ただし自治体は情報公開と紹介までで、契約は提携宅建業者の仲介で進む点は押さえておきましょう。

各市町村の窓口一覧は埼玉県「市町村空き家バンク」で確認できます。

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自治体	名称・窓口	連絡先
越生町	越生町空き家バンク制度（企画財政課）	049-292-3121
毛呂山町	空き家情報館（企画財政課）	049-295-2112
東松山市	東松山市空き家バンク（住宅建築課）	0493-21-1424

買い手を逃さない「用途提案」と見せ方の工夫

別荘は「物件」ではなく「ライフスタイル」を売る商品です。誰に売るのかを明確にすると訴求が一変します。テレワーク拠点・家庭菜園付きの週末住宅・二拠点居住といった用途提案ができると、成約率は大きく上がる傾向があります。あわせて、草刈り・室内清掃・換気を続けて管理状態を保ち、プロ撮影で雰囲気を伝えること。書類（権利証・固定資産税通知書など）を先に揃えておくのも効果的です。

現場感覚だと、越生・毛呂山は「都心から1時間圏の自然」という立地が最大の武器です。これを伝えきれずに、ただポータルサイトへ価格だけ載せて反応がない、という相談が本当に多い。買い手の生活シーンが目に浮かぶ写真と説明文を用意するだけで、問い合わせ数が変わってきます。

売れない別荘を手放す最終手段｜買取・引取・相続土地国庫帰属（原則20万円）

仲介でも空き家バンクでも動かない別荘は、「確実に手放す」ルートへ切り替えます。選択肢は不動産買取（相場の6〜8割）、別荘専門の引取業者（有償だが断られた物件も可）、相続で取得した土地なら相続土地国庫帰属制度（原則20万円）です。維持費を払い続けるより、費用を払ってでも手放すほうが総額で得になる局面が多くあります。

買取と専門引取業者はどちらを選ぶ？

売れる見込みのある別荘なら不動産買取が第一候補です。買主が不動産会社になるため交渉相手が一者で済み、1週間〜1ヶ月で現金化できます。買取価格は相場の6〜8割が目安で、価格より早さを優先する人向けです。一方、通常の不動産会社で断られるような物件は、別荘専門の引取業者が選択肢になります。費用はかかりますが、管理費を払い続ける負担と比べれば合理的なケースもあります。

相続土地国庫帰属制度は負担金20万円で国に引き取ってもらえる

相続で取得した別荘地を確実に手放したいなら、2023年4月開始の相続土地国庫帰属制度があります。負担金は宅地・雑種地・原野なら面積を問わず原則20万円、審査手数料は1筆14,000円です（法務省）。ただし建物がある土地は対象外なので、別荘は先に解体が必要です。審査期間は約6ヶ月〜1年。境界が不明確な土地や崖地も却下されるため、申請前の法務局相談が欠かせません。

制度の利用実績は法務省「相続土地国庫帰属制度に関するQ&A」で確認できます。承認率は申請全体の約6割（2026年3月時点の統計ベース）で、要件を満たせば現実的に使える制度になってきました。

相続放棄を選ぶ前に知っておきたい管理義務

「別荘だけ相続放棄したい」と考える方は多いのですが、これはできません。相続放棄は預金や他の不動産も含めた全財産が対象で、別荘単独の放棄は不可です。さらに民法940条により、最後に放棄した人には放棄後も管理義務が残る場合があります。放棄の申述は相続開始を知った日から3ヶ月以内。価値ある財産まで失う前に、国庫帰属や引取業者との比較を先に済ませておくべきです。

ローン残債が残った状態で手放したい場合は、任意売却という選択肢が関わってきます。住宅ローンや任意売却の論点は、「任意売却とは｜鶴ヶ島・坂戸・川越でローン滞納から自宅を守る最終手段」で詳しく整理しています。

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別荘売却を成功させる5ステップと諸費用の全体像

別荘売却は「現状把握→相場確認→売却活動→処分判断→契約・納税」の5ステップで進めます。諸費用は仲介手数料・印紙税・抵当権抹消・解体費などがかかり、印紙税は令和9年3月31日まで軽減措置の対象です。手順と費用を先に把握しておくと、想定外の出費や時間切れを防げます。

売却までの基本5ステップ

進め方はシンプルです。①現状整理→②相場・市場の確認→③仲介で売却活動→④動かなければ買取・引取・国庫帰属を検討→⑤契約・決済・確定申告という流れになります。別荘は一般媒介契約にして複数社に同時依頼し、自分で買主を見つけた場合は仲介手数料を節約する手も有効です。書類準備を先に終えておくと、買い手が現れた時に取りこぼしません。

現状と書類を整理する
複数社で相場を確認
一般媒介で売却活動
動かなければ処分へ切替
契約・決済・確定申告

売却にかかる諸費用と印紙税の軽減措置

売主が負担する主な費用は、仲介手数料・印紙税・抵当権抹消登記（1件1,000円）・必要に応じた解体費や測量費です。印紙税は令和9年（2027年）3月31日まで軽減措置の対象で、契約額1,000万円超5,000万円以下なら本来2万円が1万円になります。これらの費用は譲渡費用として計上でき、課税される譲渡益を圧縮できます。印紙税の軽減措置は国税庁「No.7108 不動産の譲渡に関する契約書の印紙税の軽減措置」に基づきます。

越生・毛呂山・東松山で「相続が絡む別荘」を売るときの注意点

相続した別荘を売る場合、所有期間は被相続人（亡くなった人）の取得日から引き継ぎます。親が長く所有していた別荘なら、相続後すぐ売っても税率の低い長期譲渡（20.315%）になる可能性が高いです。一方、相続空き家の3,000万円特別控除は別荘には適用されません。相続登記が済んでいないと売却に進めないため、名義の確認を最優先で行いましょう。

弊社の現場でも、相続した別荘の名義が祖父のまま放置されていた、というケースは少なくありません。売ろうと決めてから登記を遡ると、相続人が増えて手続きが一気に複雑になります。使う予定がないと分かった時点で、まず登記の状態だけでも確認しておくことを強くおすすめします。

よくある質問

別荘の売却で3,000万円特別控除は使えますか？: 使えません。別荘は趣味・娯楽・保養のための家屋として国税庁No.3302で適用除外と定められており、軽減税率や損益通算もすべて対象外です。
別荘の譲渡所得税率はいくらですか？: 所有5年以下の短期譲渡は39.63%、5年超の長期譲渡は20.315%です。売却年の1月1日時点の所有期間で判定されます。
売って損が出たら税金は戻りますか？: 戻りません。別荘の譲渡損は他の所得との損益通算ができず、翌年への繰越控除も認められていないためです。取得費・譲渡費用の計上漏れを防ぐ方が現実的です。
買取だと相場よりいくら安くなりますか？: 買取価格は相場の6〜8割が目安です。価格は下がりますが、1週間〜1ヶ月で現金化でき、買主が不動産会社になるため交渉がスムーズに進みます。
相続土地国庫帰属制度の費用はいくらですか？: 負担金は宅地・雑種地・原野なら原則20万円、審査手数料は1筆14,000円です。ただし建物がある土地は対象外で、別荘は先に解体が必要です。
越生・毛呂山に別荘の相場データはありますか？: 信頼できる専用相場はほぼありません。取引件数が僅少なため、複数社の査定とレインズの成約事例を突き合わせて実勢を推定するのが現実的です。
別荘だけ相続放棄できますか？: できません。相続放棄は預金や他の不動産を含む全財産が対象で、別荘単独の放棄は不可能です。放棄後も管理義務が残る場合があります。
空き家バンクへの登録に費用はかかりますか？: 登録は無料です。越生町・毛呂山町・東松山市いずれも窓口があり、成約時のみ提携宅建業者への仲介手数料が発生します。
古くて傷んだ別荘でも売れますか？: 売れる可能性はあります。損傷が激しい場合は更地にして土地として売るか、買取・引取業者を使うのが現実的です。最低限の清掃と書類準備で印象は改善します。
相続した別荘の所有期間はどう数えますか？: 被相続人（亡くなった人）の取得日から引き継ぎます。親が長く所有していた別荘なら、相続後すぐ売っても長期譲渡20.315%が適用される可能性が高いです。