売り先行と買い先行どちらが安全ですか？

住宅ローン残債が多い人や資金に余裕がない人は売り先行が安全です。売却額が確定してから新居を買うため、資金計画が崩れにくく二重ローンの心配がありません。

買い先行が向いているのはどんな人ですか？

手元資金に余裕がある人や、転勤など期限がある人に向いています。新居をじっくり選べて仮住まいも不要ですが、二重ローンや売却長期化のリスクがあります。

つなぎ融資とダブルローンの違いは？

つなぎ融資は売却代金が入るまでの短期資金を借りる方法、ダブルローンは旧居ローンを残したまま新居ローンを組む方法です。つなぎ融資は住宅ローン控除の対象外です。

買い替え特例は今でも使えますか？

買換え特例は令和7年(2025年)12月31日までの譲渡が適用期限とされています。2026年以降の適用可否は税制改正で変わるため、国税庁や税理士に必ず確認してください。

買取保証とは何ですか？

一定期間内に仲介で売れなかった場合、あらかじめ決めた価格で不動産会社が買い取る制度です。買取価格は相場より下がりますが、売れ残りリスクを回避できます。

住み替えローンとは何ですか？

売却で返しきれないローン残債と新居の購入資金を一本化して借りる方法です。売却と購入を同日に決済する必要があり、審査は通常より厳しくなります。

ダブルローン中でも住宅ローン控除は使えますか？

住宅ローン控除の対象は新居のローンのみです。旧居のローンは控除対象外となるため、総返済負担を踏まえて判断する必要があります。

住み替えにかかる費用はどれくらいですか？

売却と購入の両方で諸費用が発生します。売却側は仲介手数料・印紙税・登記費用、購入側は不動産取得税・登録免許税・保証料などがかかります。

3,000万円特別控除と買換え特例は併用できますか？

併用できません。どちらか一方の選択になります。買換え特例は課税の繰り延べで、将来売却時にまとめて課税される点を踏まえて選ぶ必要があります。

住み替え（買い替え）の進め方｜売り先行 vs 買い先行完全比較【2026年版】

2026 9/18

9月 18, 2026 6月 19, 2026

住み替え（買い替え）とは、今の住まいを売却し、新居を購入して移り住む一連の取引です。進め方は「売り先行」と「買い先行」の2つに大別されます。

結論として、住宅ローン残債が多い人や資金に余裕がない人は「売り先行」、手元資金に余裕がある人や転勤など期限がある人は「買い先行」が向きます。売り先行は資金計画が立てやすい反面、仮住まいの可能性あり。買い先行は新居をじっくり選べる反面、二重ローンのリスクがあります。

この記事のポイント

残債多い人は売り先行が安全
資金余裕あれば買い先行も可
買い先行は二重ローン注意
買取保証で中間リスク軽減
税の特例は期限を要確認

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住み替えは「売り先行」か「買い先行」か｜残債と手元資金で選ぶのが結論

住み替えの進め方は、売り先行と買い先行の2択です。判断軸はシンプルで、住宅ローン残債が多く資金に余裕がないなら売り先行、手元資金に余裕がありダブルローンに耐えられるなら買い先行が基本。転勤など期限がある場合も買い先行が向きます。どちらが正解かは状況で変わるため、まず自分の資金状況を整理することが出発点です。

売り先行と買い先行は何が違う？

2つの違いは「売却と購入のどちらを先に確定させるか」です。売り先行は現住居を先に売り、その代金で新居を買う方法、買い先行は新居を先に確保してから現住居を売る方法です。売り先行は売却代金が確定してから動くため資金計画が崩れにくく、買い先行は新居探しに時間をかけられます。どちらも一長一短で、優劣はその人の資金とスケジュール次第です。

売り先行・買い先行それぞれの流れはSUUMO「住み替えとは？売り先行・買い先行の流れやメリット・デメリット」でも詳しく解説されています。

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比較項目	売り先行	買い先行
資金計画	立てやすい	崩れるリスクあり
仮住まい	必要な場合あり	原則不要
新居探し	時間が限られる	じっくり選べる
ローン	完済後に購入で安心	二重ローンの可能性
内覧	居住中で対応必要	空室で見せやすい

残債・手元資金・期限の3軸でどう選ぶ？

選び方は3つの軸で整理できます。住宅ローン残債が多い人は売り先行が安全、手元資金に余裕がある人は買い先行も選べ、転勤など期限がある人は買い先行がスムーズです。残債を売却代金で完済する必要があるなら、先に売却額を確定させる売り先行が堅実。逆に資金に余裕があれば、買い先行で理想の物件をじっくり探せます。期限の有無も大きな判断材料です。

正直なところ、現場で迷う方の大半は売り先行で十分だと感じています。買い先行は「気に入った物件を逃したくない」という気持ちから選ばれがちですが、旧居が想定通りに売れず二重ローンに苦しむケースを何度も見てきました。資金に明確な余裕がないなら、まず売却額を確定させる売り先行を基本線に据えるのが安全です。

売り先行のメリット・デメリットと7ステップの流れ

売り先行は、現住居の売却を先に完了させてから新居を購入する方法です。売却代金が確定してから予算を組めるため資金計画が崩れにくく、住宅ローンを完済してから新居を買える安心感があります。一方で、引き渡しまでに退去が必要なため、新居が間に合わないと仮住まいと引越し2回分の費用が発生します。

売り先行のメリットは資金計画の立てやすさ

売り先行最大の利点は、売却代金が確定してから新居予算を決められる点です。売却額が先に確定するため資金計画が崩れにくく、売却代金でローンを完済してから購入できるので、二重ローンや余計な維持費の心配がありません。不動産には定価がなく、いくらで売れるかは契約まで分からないため、先に金額を固める売り先行は経済的なリスクを最小化できる手堅い方法です。

売り先行のデメリットは仮住まいと引越し2回

売り先行の弱点は、退去のタイミングです。買主との引き渡し日までに退去が必要で、新居が間に合わないと仮住まいの家賃と引越し2回分の費用がかかる点に注意が必要です。旧居から仮住まい、仮住まいから新居へと2度の引越しが発生します。また現住居に住んだままの内覧になるため、生活感が出てしまう点を気にする方もいます。退去スケジュールの調整が成否を分けます。

売り先行の7ステップの流れ

売り先行は次の流れで進みます。①査定依頼→②媒介契約→③売却活動・内覧→④売買契約→⑤新居探し・購入契約→⑥決済・引き渡し→⑦引越しが基本です。売却の目処が立った段階で新居探しを本格化させ、引き渡し日と入居日のズレを最小化するのがコツ。売却額が確定しているため、新居の予算オーバーを防ぎやすいのが売り先行の進めやすさにつながります。

査定依頼・媒介契約
売却活動・内覧対応
売買契約・新居探し
決済・引き渡し・引越し

査定額は売却想定価格であり、必ずしも実際の成約額と一致しません。精度の高い価格を知るには訪問査定が有効です。

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買い先行のメリット・デメリットとダブルローン・つなぎ融資の使い分け

買い先行は、新居を先に購入してから現住居を売却する方法です。新居探しに時間的余裕があり、仮住まいが不要。空室での内覧も可能です。ただし旧居の売却代金が確定しないまま購入するため、想定より安く売れたり売却が長引いたりするリスクがあります。資金面ではダブルローンかつなぎ融資の活用が前提になります。

買い先行のメリットは新居をじっくり選べること

買い先行の魅力は、時間に追われず新居を選べる点です。新居探しに時間的余裕があり、仮住まいが不要で、引越しも1回で済むのが大きな利点。旧居を空室にしてから売却活動ができるため、内覧で生活感を見せずに済みます。理想の物件をじっくり探したい人や、転勤などで先に住まいを確保したい人に向いた進め方です。気に入った物件を逃さずに済む安心感も買い先行ならではの魅力といえます。

買い先行のデメリットは二重ローンと売却リスク

買い先行の最大の弱点は資金面です。旧居の売却代金が未確定のまま新居を買うため、想定より安く売れたり売却が長引くと資金計画が崩れるリスクがあります。新居入居後も旧居が売れるまでは固定資産税などの維持費がかかり、ローンの組み方によっては二重返済になります。売却が長引くほど負担が増える点を覚悟しておく必要があります。

ダブルローンとつなぎ融資はどう使い分ける？

買い先行の資金手当ては主に2つです。ダブルローンは旧居ローンを残したまま新居ローンを組む方法、つなぎ融資は売却代金が入るまでの短期資金を借りる方法です。つなぎ融資は借入期間が数ヶ月〜1年と短く金利は高め、住宅ローン控除の対象外。ダブルローンは審査が厳しく、控除は新居分のみが対象です。どちらも負担が大きいため、売却スケジュールを慎重に立てることが前提になります。

つなぎ融資とダブルローンの使い分けはLIFULL HOME’S「住み替え資金が足りないときはどうする？」でも比較表つきで整理されています。

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項目	つなぎ融資	ダブルローン
仕組み	売却までの短期資金を借入	旧居＋新居の2本を返済
期間	数ヶ月〜1年	旧居が売れるまで
金利・審査	金利高め・金融機関限定	審査が厳しい
住宅ローン控除	対象外	新居分のみ対象

住宅ローン残債が売却額を上回るオーバーローンの場合は、残債と新居資金を一本化する住み替えローンも選択肢です。残債がある家の売却方法は、「住宅ローン残債ありの不動産売却｜オーバーローンでも売る方法【鶴ヶ島・坂戸・川越版】」で整理しています。

個人的には、つなぎ融資もダブルローンも「旧居が確実に売れる見込み」があって初めて成立する手段だと考えています。金利や審査のハードルより怖いのは、売却が読み違って長期化すること。買い先行を選ぶなら、次に説明する買取保証をセットで検討しておくと精神的にずっと楽になります。

住み替えで使える税の特例｜買換え特例は2025年末で期限・延長は要確認

住み替えでは税制特例が手取りを大きく左右します。利益が出れば3,000万円特別控除や買換え特例、損失が出れば譲渡損失の損益通算・繰越控除が使える可能性があります。ただし買換え特例は令和7年（2025年）12月31日までの譲渡が適用期限とされており、2026年以降の適用可否は国税庁や税理士への確認が必須です。

特定のマイホームの買換え特例は課税を繰り延べる

買換え特例は、売却益への課税を将来に繰り延べる制度です。居住10年以上・所有10年超・売却代金1億円以下などが要件で、適用期限は令和7年(2025年)12月31日までの譲渡とされています。課税が消えるわけではなく、買い換えた家を将来売るときにまとめて課税される点に注意が必要です。3,000万円特別控除との併用はできず、どちらが有利かは将来の売却予定まで含めて判断します。

買換え特例の詳しい要件は国税庁「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」で確認できます。適用期限は税制改正で変わる可能性があるため、売却前に最新情報を必ず確認してください。

売却損が出たら損益通算と繰越控除が使える

住み替えで売却損が出ても、特例で税負担を抑えられます。マイホームの買換えで譲渡損失が出た場合、給与所得などと損益通算でき、控除しきれない分は翌年以降3年間繰り越せる制度があります。たとえば給与400万円の人が2,000万円の損失を出すと、4年かけて所得を圧縮できます。ただし繰越控除を受ける年の合計所得が3,000万円を超えると、その年は適用できません。

譲渡損失の損益通算・繰越控除の詳しい仕組みは国税庁「No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき」で確認できます。

この譲渡損失の特例は、財務省の令和8年度税制改正要望で令和9年12月31日までの2年延長が要望されています。利益・損失どちらのケースでも税の特例は適用期限と要件が複雑なため、税金の全体像は[内部リンク：記事No.632「不動産売却にかかる税金」]もあわせて確認しておくと安心です。

売却と購入の諸費用は両方かかる

住み替えは売却と購入の両方で諸費用が発生します。売却側は仲介手数料・印紙税・登記費用、購入側は不動産取得税・登録免許税・住宅ローン保証料・火災保険料などがかかります。住み替えローンやつなぎ融資を使う場合は事務手数料や保証料が通常より高くなりがちです。売却・購入の費用を合算して資金計画を立てないと、想定外の出費に直面します。売却側の費用は、「不動産売却の諸費用全費目｜仲介手数料・印紙税・登記費用・引越し代まで完全リスト」で詳しく解説しています。

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住み替えを成功させる3つのポイント｜買取保証で中間リスクを抑える

住み替えを失敗なく進めるコツは3つです。第一に複数社の査定で売却額の精度を上げること、第二に売却・購入の諸費用と納税資金を含めた資金計画を立てること、第三に買取保証で売れ残りリスクを抑えること。特に買取保証を使えば、売り先行と買い先行の中間に立つ、リスクの少ない住み替えが可能になります。

買取保証とは？売れ残りリスクを抑える仕組み

買取保証は、買い先行の不安を和らげる制度です。一定期間内に仲介で売れなかった場合、あらかじめ決めた価格で不動産会社が買い取る仕組みです。これにより「売れ残って二重ローンが続く」最悪のケースを回避できます。買取価格は市場相場より下がる傾向がありますが、売却の下限が保証されることで、安心して新居の購入に踏み切れる点が大きなメリットです。

住み替え時の買取保証の位置づけはスムストック「住宅ローンの残っている家を売って新居を買いたい」でも住み替えの選択肢の一つとして紹介されています。

複数社査定と資金計画で精度を上げる

住み替え成功の土台は、正確な売却額の把握です。査定価格はあくまで売却想定価格で、市場や物件状態によっては下回ることもあるため、複数社を比較し余裕を持った資金計画を立てます。売却・購入双方の諸費用、つなぎ融資の利息、納税資金まで織り込んでおくこと。査定額をうのみにせず、低めの売却額でも回る計画にしておくと、想定が外れても慌てずに済みます。

結局どちらを選ぶ？タイプ別おすすめ

最終的な選択はタイプで分かれます。残債が多い・資金に余裕がない人は売り先行、手元資金に余裕があり理想の物件を探したい人は買い先行＋買取保証が無難です。転勤など期限が決まっている人も、先に住まいを確保できる買い先行が現実的。迷ったら、リスクの低い売り先行を基本に、どうしても欲しい物件が出たら買取保証付きの買い先行に切り替える、という二段構えが安全です。

現場感覚だと、住み替えで後悔する人の多くは「売却額を楽観しすぎた」ケースです。新居の魅力に引っ張られて旧居の値付けを高く見積もり、結局売れずに値下げ——という流れ。最初の資金計画を厳しめに置いておけば、たいていの想定外は吸収できます。査定は必ず複数社で取り、低い数字も直視しておきましょう。

よくある質問

売り先行と買い先行どちらが安全ですか？: 住宅ローン残債が多い人や資金に余裕がない人は売り先行が安全です。売却額が確定してから新居を買うため、資金計画が崩れにくく二重ローンの心配がありません。
買い先行が向いているのはどんな人ですか？: 手元資金に余裕がある人や、転勤など期限がある人に向いています。新居をじっくり選べて仮住まいも不要ですが、二重ローンや売却長期化のリスクがあります。
つなぎ融資とダブルローンの違いは？: つなぎ融資は売却代金が入るまでの短期資金を借りる方法、ダブルローンは旧居ローンを残したまま新居ローンを組む方法です。つなぎ融資は住宅ローン控除の対象外です。
買い替え特例は今でも使えますか？: 買換え特例は令和7年(2025年)12月31日までの譲渡が適用期限とされています。2026年以降の適用可否は税制改正で変わるため、国税庁や税理士に必ず確認してください。
住み替えで売却損が出たら税金は戻りますか？: マイホームの買換えで損失が出た場合、給与所得などと損益通算でき、控除しきれない分は翌年以降3年間繰り越せます。確定申告が必要です。
買取保証とは何ですか？: 一定期間内に仲介で売れなかった場合、あらかじめ決めた価格で不動産会社が買い取る制度です。買取価格は相場より下がりますが、売れ残りリスクを回避できます。
住み替えローンとは何ですか？: 売却で返しきれないローン残債と新居の購入資金を一本化して借りる方法です。売却と購入を同日に決済する必要があり、審査は通常より厳しくなります。
ダブルローン中でも住宅ローン控除は使えますか？: 住宅ローン控除の対象は新居のローンのみです。旧居のローンは控除対象外となるため、総返済負担を踏まえて判断する必要があります。
住み替えにかかる費用はどれくらいですか？: 売却と購入の両方で諸費用が発生します。売却側は仲介手数料・印紙税・登記費用、購入側は不動産取得税・登録免許税・保証料などがかかります。
3,000万円特別控除と買換え特例は併用できますか？: 併用できません。どちらか一方の選択になります。買換え特例は課税の繰り延べで、将来売却時にまとめて課税される点を踏まえて選ぶ必要があります。

まとめ｜住み替えは「残債と手元資金」で先行型を選び、買取保証でリスクを抑える

住み替えは進め方の選択で結果が大きく変わります。最後に要点を3行で振り返ります。

残債多い人は売り先行、資金余裕＋期限ありは買い先行
買い先行はダブルローン・つなぎ融資のリスクを理解する
買換え特例は2025年末で期限・延長は要確認、買取保証で中間リスク軽減

住み替えで後悔しないカギは、売却額を楽観せず厳しめの資金計画を立てることです。残債と手元資金から先行型を決め、迷ったらリスクの低い売り先行を基本に。どうしても欲しい物件が出たら買取保証付きの買い先行へ切り替える二段構えが安全です。税の特例は適用期限が動くため、売却前に国税庁や税理士で最新情報を確認しておきましょう。

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