再建築不可物件は本当に売れますか？

売れます。売却が禁止されているわけではなく、専門の買取業者や隣地所有者へ売る方法を使えば現金化は可能です。相場は通常物件の5〜7割が目安になります。

再建築不可の売却相場はどのくらいですか？

通常物件の5〜7割が目安です。43条2項で再建築可能にできれば7〜9割（多くは8割前後）まで回復し、再建築不可のままだと5〜6割程度になります。

2025年4月の法改正で何が変わりましたか？

4号特例が縮小され、大規模リフォームに建築確認申請が必要になりました。木造2階建てなどは新2号建築物となり、リフォーム前提の売却が難しくなっています。

買取と仲介はどちらを選ぶべきですか？

早く確実に現金化したいなら買取が向いています。買取は最短数日〜1か月で完了し契約不適合責任も免責されますが、価格は仲介より下がる傾向があります。

建物を解体してから売った方がよいですか？

解体しない方が有利なケースが大半です。更地にすると再建築できず買主が激減し、住宅用地特例も外れて固定資産税が最大6倍になる可能性があります。

43条2項の許可はどのくらいで下りますか？

包括同意基準に適合すれば2週間程度です。個別審査になると建築審査会の同意が必要で、1〜2か月以上かかり、許可が下りない場合もあります。

セットバックすれば必ず再建築できますか？

必ずとは限りません。接道幅が2m未満の旗竿地ではセットバック単独で解決せず、隣地の一部購入など他の方法と組み合わせる必要があります。

放置している再建築不可物件はどうなりますか？

特定空家に指定されるリスクがあります。指定されると固定資産税が最大6倍になり、倒壊で近隣に被害が出れば損害賠償を負う可能性もあります。

鶴ヶ島・坂戸・川越エリアの相場は高いですか？

圏央道沿線で需要は底堅い水準です。若葉駅周辺は2024年公示地価で約18万円/㎡、鶴ヶ島駅周辺は11〜12万円/㎡（弊社調べ）と地価に幅があります。

売却益が出たら確定申告は必要ですか？

利益が出た場合は必要です。譲渡所得に所得税・住民税が課され、翌年2月16日〜3月15日に申告します。損失なら相殺で還付される場合もあります。

再建築不可物件の売却｜鶴ヶ島・坂戸・川越で「売れない土地」を現金化する5つの方法とは

2026 7/03

7月 3, 2026 6月 19, 2026

再建築不可物件の売却｜鶴ヶ島・坂戸・川越で「売れない土地」を現金化する5つの方法とは

再建築不可物件とは、建築基準法の接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接する）を満たさず、建て替えができない土地・建物のことです。

鶴ヶ島・坂戸・川越エリアで再建築不可物件を現金化する具体策は5つあります。最も確実なのは専門買取業者への売却で、相場は通常物件の5〜7割が目安。一方、43条2項の認定・許可で再建築可能にできれば相場の7〜9割（多くは8割前後）まで回復します。2025年4月の建築基準法改正でリフォーム前提の売却は難しくなったため、戦略の見直しが必須です。

この記事のポイント

そのまま売るなら相場5〜7割
再建築可能化で8割前後まで回復
2025年4月法改正でリフォーム難化
更地・解体は絶対NG
放置は固定資産税6倍リスク

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再建築不可物件を現金化する5つの裏ワザ｜相場5〜7割を8割に変える方法

再建築不可物件を現金化する裏ワザは、①専門買取業者への売却、②隣地所有者への売却、③隣地の一部購入で接道確保、④43条2項の認定・許可で再建築可能化、⑤セットバックの5つです。そのまま売れば相場の5〜7割ですが、③〜⑤で再建築可能にできれば7〜9割（多くは8割前後）まで価格が回復します。鶴ヶ島・坂戸・川越エリアでは、まず無料査定で物件の現状を把握することが第一歩です。

裏ワザ①専門買取業者への売却：最短数日〜1か月で現金化

最も確実でスピーディーな現金化が、再建築不可物件を専門に扱う買取業者への売却です。仲介と違い買主が業者本人のため、最短数日〜1か月で売却が完了します。一般の不動産会社では「建て替え不可」を理由に断られがちですが、専門業者はリフォーム後の賃貸運用や投資家への再販ノウハウを持つため、買取が成立しやすいのが特徴です。さらに契約不適合責任を免責とする業者を選べば、引き渡し後の雨漏りやシロアリ被害で減額請求を受けるリスクも避けられます。

正直なところ、買取は仲介より価格が下がる前提で考えるべきです。ただ現場感覚では、固定資産税や草刈り費を払い続けて1年以上売れ残るくらいなら、相場の5〜6割でも今すぐ現金化して所有コストを止めた方が、トータルでは黒字になるケースが大半です。「高く売る」より「早く損切りする」発想が効く物件もあります。

裏ワザ②隣地所有者への売却：相場以上の高値も狙える

隣地の所有者に直接買い取ってもらう方法は、再建築不可物件で意外と成立しやすい現金化ルートです。隣地と一体化すれば敷地が広がり、接道義務を満たして再建築可能になるケースがあるため、隣地所有者にとっては価値の高い買い物になります。隣地も同じく再建築不可だった場合、両者を合わせれば建て替え可能な土地に化けることもあり、通常物件並み、条件次第では相場以上の価格で売れる可能性も出てきます。鶴ヶ島・坂戸の古い住宅密集地では、隣家も同様の悩みを抱えていることが珍しくありません。

裏ワザ③隣地の一部購入で接道2mを確保：間口不足を解消

再建築不可の多くは「間口（接道幅）が2m未満」が原因です。隣地の一部を帯状に購入したり、通行地役権を設定したりして接道を2m以上確保すれば、再建築可能な土地に変わります。わずか数十cmの不足を解消するだけで、相場の5割だった土地が8割前後まで跳ね上がることもあります。地価が高く分筆購入が難しい場合は、土地を買わずに「道路として使う権利」を登記で確保する通行地役権が代替案になります。手続きは司法書士・土地家屋調査士が担当し、登記完了で権利関係が公的に確定します。

裏ワザ④建築基準法43条2項の認定・許可：再建築不可の救済措置

建築基準法43条2項は、接道義務を満たさない土地でも特定行政庁が安全上支障なしと認めれば建築を許可する救済措置です（横浜市の許可・認定制度の案内）。第1号は特定行政庁の「認定」で手続きが簡素、第2号は建築審査会の同意を要する「許可」で審査が厳しめという違いがあります。包括同意基準に適合すれば2週間程度で許可が下りる一方、個別審査になると1〜2か月以上かかることもあります。各市の建築指導課への事前相談が出発点になりますが、信頼できる地元業者と組むのが近道です。

なお埼玉県南西部の制度運用や接道判断の実務は、「傾斜地・崖地の売却｜鶴ヶ島・坂戸・川越エリアの造成・接道リスクと対処法」でも詳しく触れています。

裏ワザ⑤セットバックで道路幅員4mを確保：固定資産税も軽減

前面道路が幅員4m未満の2項道路の場合、道路中心線から2mまで敷地を後退（セットバック）させて道路を提供すれば、再建築が可能になります。幅員3.8mの道なら自分の敷地を20cm下げるだけで建築基準法をクリアできるケースもあります。後退部分は建築面積に使えず敷地は狭くなりますが、その分は固定資産税・都市計画税が非課税になり、自治体によっては工事費の助成金もあります。ただし接道距離が2m未満の旗竿地ではセットバック単独では解決しないため、③の隣地購入と組み合わせる判断が必要です。

なぜ再建築不可物件は相場の5〜7割でしか売れないのか

再建築不可物件が安くなる理由は3つです。建て替え・大規模リフォームができないこと、買主が住宅ローンを組みにくいこと、築年数が古く老朽化が進んでいることです。この3点が重なり、買主が現金購入できる投資家層に限られるため、売却相場は通常物件の5〜7割に下がります（不動産鑑定士監修メディアの実務相場）。ただし再建築可能にできれば、この制約は外れます。

理由1：住宅ローンが組めず買主が現金客に限られる

再建築不可物件の最大のネックは、住宅ローンが組みにくい点です。金融機関は担保評価を低く見積もるため、買主は現金一括で購入できる人に限定されます。住宅ローンが使えないと購入層が大幅に狭まり、需要が減って価格が下がる構造です。一方で投資家は賃貸運用の収益性で判断するため、再建築不可でも受け入れやすく、立地次第では表面利回り20〜30%を狙えるケースもあります。つまり「住む人」ではなく「貸す人・投資する人」に売る発想が現金化の近道になります。

個人的には、ここで売主が一番損をするのは「相場を知らないまま1社の査定だけで決めてしまう」パターンだと感じています。買取業者は再販ルートが違えば査定額も変わるので、最低でも2〜3社は比較すべきです。1社だけだと、相場の5割なのか3割なのかすら判断できません。

理由2：2025年4月の法改正でリフォーム前提の売却が難化

2025年4月1日施行の建築基準法改正により、従来の4号特例が縮小され、再建築不可物件の売却難易度はさらに上がりました。木造2階建てや延床200㎡超は「新2号建築物」に再分類され、大規模修繕・模様替えに建築確認申請が必須になったためです（国土交通省「4号特例が変わります」）。接道義務を満たさない物件は適法な大規模修繕計画を提示できず、「リフォームで再生できる」という従来の売り文句が使えなくなりました。なお延床200㎡以下の平屋は「新3号建築物」となり、従来どおり審査省略の対象です。

理由3：築70年級の老朽化と契約不適合責任のリスク

再建築不可物件は築年数が古く、雨漏りやシロアリ被害、建物の傾きを抱えているものが少なくありません。個人の買主に売った後で瑕疵が見つかると、契約不適合責任を問われ減額請求や損害賠償のリスクが生じます。この点、買取業者への売却なら契約不適合責任が免責されるケースが多く、老朽物件でも安心して手放せます。ただし一部に、契約後「不具合が出た」と理由をつけて値下げを迫る業者も存在するため、免責条項を契約書で明確にしておくことが重要です。

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再建築不可の売却相場：43条2項で再建築可なら7〜9割まで回復

再建築不可物件の売却相場は、再建築可能にできるかで大きく変わります。そのままなら通常物件の5〜7割、43条2項で再建築できる場合は7〜9割（多くは8割前後）、43条2項でも不可なら5〜6割が目安です。固定資産税評価額から実勢価格を概算し、そこに掛け目を当てれば、おおよその相場感がつかめます。

再建築可否で変わる掛け目：5割・6割・8割の分岐点

再建築不可物件の相場は、救済措置が使えるかで階段状に変わります。43条2項で建築面積が縮まらず誓約書も不要なら相場の9割、面積が縮小し私道の維持管理誓約書が必要なら7割が目安です。43条2項を使っても再建築できない場合は、隣地を借りて建築できれば6割、それも難しいと5割程度での成約が一般的とされています（不動産買取専門メディアによる相場分析）。自分の物件がどの掛け目に当てはまるかを見極めることが、適正価格を知る第一歩です。

スクロールできます

再建築の可否	相場の目安	主な条件
43条2項で再建築可（好条件）	相場の約9割	建築面積が縮小せず誓約書不要
43条2項で再建築可（一般）	相場の約7〜8割	面積縮小・私道誓約書が必要
隣地を借りて再建築可	相場の約6割	隣地所有者の協力が前提
再建築不可のまま	相場の約5割	現金購入の投資家が主な買主

正直なところ、この掛け目はあくまで全国平均の机上値です。鶴ヶ島・坂戸・川越のような圏央道沿線エリアでは、若葉駅周辺で2024年公示地価が約18万円/㎡、鶴ヶ島駅周辺で11〜12万円/㎡（弊社調べ・2024年公示地価ベース）と地価に幅があり、同じ掛け目でも実額は数百万円単位で動きます。最終的には現地を見た査定が不可欠です。

固定資産税評価額から相場を概算する計算式

正確な査定の前に、自分でおおよその相場を計算する方法があります。実勢価格は「固定資産税評価額÷0.7×1.1」で概算でき、これに再建築の掛け目を掛けると再建築不可物件の相場が見えてきます。固定資産税評価額は毎年4〜5月頃に届く課税明細書の「価格（評価額）」欄に記載されています。たとえば土地2,000万円・建物500万円なら通常相場は約3,940万円、私道誓約書付きで再建築可（7割）なら約2,758万円が概算値です。あくまで机上の数字なので、専門業者の査定と併用しましょう。

投資家ターゲットなら表面利回り20〜30%で訴求できる

再建築不可物件は、居住目的の一般客より投資家に売る方が成約しやすい傾向があります。投資家は賃貸運用の収益性で判断するため、建て替え不可という制約を受け入れやすいからです。立地条件によっては表面利回り20〜30%程度の高利回り物件として訴求でき、現金購入が前提のためローン制約も関係ありません。東武東上線で池袋まで約40分の鶴ヶ島・坂戸エリアは賃貸需要が見込めるため、相場より安く仕入れて貸し出したい投資家にとって魅力的な物件になり得ます。

相場は「再建築可否×立地」で決まる

売却前にやってはいけない3つのNG行動と正しい準備手順

再建築不可物件の売却では、独断での解体・リフォーム・放置の3つが致命的なNG行動です。更地にすると買主のニーズが激減し固定資産税も上がる、独断リフォームは買取査定を下げる、放置は特定空家指定で税金6倍のリスクがあります。正しい手順は、まず複数業者に査定を依頼し、現状のまま専門家に相談することです。

NG1：むやみに解体・更地化すると税金6倍＆買主激減

建物が古いからといって独断で解体し更地にするのは、最も避けるべき行動です。再建築不可の更地は新築できないため、買主が駐車場・資材置き場利用に限られ、売却がさらに困難になります。加えて居住用建物を解体すると「住宅用地の特例」が外れ、固定資産税が最大6倍に跳ね上がります。建物が残っていれば「安く買ってリフォーム活用したい」というニーズを満たせるため、老朽化していてもそのまま売る方が有利なケースが大半です。解体費用も数十万〜数百万円かかります。

NG2：相談前の独断リフォームは費用回収できないことも

「きれいにすれば高く売れる」と考えて先にリフォームするのも危険です。2025年4月の法改正で大規模リフォームには建築確認申請が必要になり、接道義務を満たさない物件では適法な工事計画が立てにくくなりました。建築確認の許可取得に1〜2か月、工事完了まで追加で1〜2.5か月かかり、費用も高額になりがちです。買取業者は買取後に自社でリフォームする前提のため、売主が先に手を入れても査定額にほとんど反映されないことが多いのです。まずは現状のまま相談するのが鉄則です。

NG3：放置で特定空家に指定されると固定資産税が最大6倍

売れないからと放置するのも大きなリスクです。空家等対策特別措置法に基づき「特定空家」に指定されると、住宅用地特例（1/6課税）が解除され、固定資産税が最大6倍になる可能性があります（再建築不可物件の売却方法に関する専門メディア解説）。倒壊や屋根材の飛散で近隣に被害を与えれば、民法717条に基づき所有者が数百万〜数千万円の損害賠償を負うこともあります。鶴ヶ島・坂戸・川越エリアでも空き家の権利関係整理は急務で、2024年4月からの相続登記義務化と合わせて早めの対応が求められます。

滞納からの権利整理の手順は「任意売却とは｜鶴ヶ島・坂戸・川越でローン滞納から自宅を守る最終手段」も参考になります。

現場感覚だと、放置の一番の問題は「先延ばしするほど建物が傷み、査定額が毎年下がっていく」ことです。43条2項の許可基準も自治体の判断で将来厳しくなる可能性があるため、動けるうちに動くのが結果的に一番得をします。迷っているうちに選択肢が減るのが、この手の物件の怖いところです。

解体・リフォーム・放置の前に、まず査定

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鶴ヶ島・坂戸・川越で再建築不可を売る具体ステップと業者選び

鶴ヶ島・坂戸・川越で再建築不可物件を売る手順は、①現状把握と書類準備、②複数業者への査定依頼、③再建築可否の調査、④売却方法の決定の4ステップです。地元の市場と接道判断を熟知した専門業者を選ぶことが、価格と確実性の両方を高めます。圏央道沿線という立地特性を理解した業者かどうかが分かれ目です。

ステップ1：登記事項証明書・公図・課税明細書を準備

売却の第一歩は、物件の現状を示す書類を集めることです。登記事項証明書（権利証）、公図、測量図、固定資産税の課税明細書の4点があれば、業者が再建築可否や相場を判断しやすくなります。特に公図は私道の地番や接道状況の確認に欠かせず、法務局でオンライン請求も可能です。境界が曖昧な場合は土地家屋調査士による境界確認書の作成も検討しましょう。書類が揃っているほど査定がスムーズに進み、結果的に売却までの期間短縮につながります。

ステップ2：複数業者に査定依頼し提示額を比較する

再建築不可物件の査定額は、業者の再販ルートや活用ノウハウで大きく変わります。同じ物件でも業者により提示額に数百万円の差が出ることがあるため、最低2〜3社の比較が必須です。1社だけの査定では、提示額が適正なのか足元を見られているのか判断できません。ただし一括査定サイトは多数の業者から営業電話が殺到するデメリットもあるため、再建築不可を専門に扱う地元業者に絞って相談する方が効率的なこともあります。比較の軸は価格だけでなく、契約不適合責任の免責や対応スピードも含めて判断しましょう。

ステップ3：圏央道沿線の地域特性を知る業者を選ぶ

業者選びでは、鶴ヶ島・坂戸・川越エリアの市場を熟知しているかが重要です。圏央道鶴ヶ島JCT周辺は物流拠点として価値が上昇し、2025年7月には「T-LOGI鶴ヶ島」が運用開始するなど、産業用地・住宅地双方の需要が高いエリアです。地域の地価動向・接道判断・43条2項の自治体運用を把握した業者ほど、再建築不可物件の隠れた価値を引き出せます。株式会社ホームラボは鶴ヶ島駅徒歩3分に拠点を構え、川越エリアに30年以上住む代表のもと、市街化調整区域や古家付き土地など他社が敬遠する物件の買取を強みとしています。

よくある質問

再建築不可物件は本当に売れますか？: 売れます。売却が禁止されているわけではなく、専門の買取業者や隣地所有者へ売る方法を使えば現金化は可能です。相場は通常物件の5〜7割が目安になります。
再建築不可の売却相場はどのくらいですか？: 通常物件の5〜7割が目安です。43条2項で再建築可能にできれば7〜9割（多くは8割前後）まで回復し、再建築不可のままだと5〜6割程度になります。
2025年4月の法改正で何が変わりましたか？: 4号特例が縮小され、大規模リフォームに建築確認申請が必要になりました。木造2階建てなどは新2号建築物となり、リフォーム前提の売却が難しくなっています。
買取と仲介はどちらを選ぶべきですか？: 早く確実に現金化したいなら買取が向いています。買取は最短数日〜1か月で完了し契約不適合責任も免責されますが、価格は仲介より下がる傾向があります。
建物を解体してから売った方がよいですか？: 解体しない方が有利なケースが大半です。更地にすると再建築できず買主が激減し、住宅用地特例も外れて固定資産税が最大6倍になる可能性があります。
43条2項の許可はどのくらいで下りますか？: 包括同意基準に適合すれば2週間程度です。個別審査になると建築審査会の同意が必要で、1〜2か月以上かかり、許可が下りない場合もあります。
セットバックすれば必ず再建築できますか？: 必ずとは限りません。接道幅が2m未満の旗竿地ではセットバック単独で解決せず、隣地の一部購入など他の方法と組み合わせる必要があります。
放置している再建築不可物件はどうなりますか？: 特定空家に指定されるリスクがあります。指定されると固定資産税が最大6倍になり、倒壊で近隣に被害が出れば損害賠償を負う可能性もあります。
鶴ヶ島・坂戸・川越エリアの相場は高いですか？: 圏央道沿線で需要は底堅い水準です。若葉駅周辺は2024年公示地価で約18万円/㎡、鶴ヶ島駅周辺は11〜12万円/㎡（弊社調べ）と地価に幅があります。
売却益が出たら確定申告は必要ですか？: 利益が出た場合は必要です。譲渡所得に所得税・住民税が課され、翌年2月16日〜3月15日に申告します。損失なら相殺で還付される場合もあります。

まとめ｜再建築不可は「再建築可能化」で相場8割を狙える

再建築不可物件は「売れない土地」ではなく、戦略次第で十分に現金化できる資産です。最後に要点を3行で整理します。

そのまま売却は相場5〜7割が目安
43条2項・隣地購入で8割前後に回復
解体・独断リフォーム・放置はNG

2025年4月の建築基準法改正でリフォーム前提の売却は難しくなりました。だからこそ、43条2項の認定・許可やセットバック、隣地の一部購入で再建築可能にできるかを早期に見極めることが、相場の5割を8割前後へ引き上げる分かれ目になります。鶴ヶ島・坂戸・川越エリアは圏央道沿線で需要が底堅く、若葉駅周辺の2024年公示地価は約18万円/㎡（弊社調べ）と立地によっては高値も狙えます。まずは複数業者の査定で物件の現状と再建築可否を把握し、動けるうちに最適な売却戦略を選びましょう。

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