市街化調整区域の土地は売れるの？
よく地主様や相続人の方から、市街化調整区域なんだけど買い取ってもらえるの？
とのご質問を頂戴いたします。
結論から申し上げますと、買取可能です！！
ただし、市街化調整区域といっても様々で、市区町村や状況によって異なります。
結論になってないですね(笑)
追って説明していきましょう！！
- 地目は？
- 青地？白地？
- 既存宅地？
- 34条12号？
地目は？ 畑？ 田？ 山林？ 雑種地？
市街化調整区域と一言で言っても、様々な地目が存在しております。
畑と田は、その名の通り農地となりますので売却をされる際には農地の転用が必要となります。
原則としては、農家や農業を営んでいる方にしか売却は出来ません（※例外有 後述します）
山林や雑種地は、畑や田に比べると比較的に売却しやすいです。
不動産業者に対しても所有権の移転が出来ます。
農地の中でも青地？ 白地？
・青地
青地とは、「農業振興地域内農用地区域内農地」のことを言い、略して「農振農用地」または「青地」と呼ばれています。
青地農地は、農業を継続して行っていくべきとされてる農地です。
具体的には今後１０年を見通し農業利用を確保する目的がある区域で、農業振興地域整備計画という計画で定められています。
なぜ、青地といわれるかはこの整備計画が関係します。
整備計画で作成される計画図において、農用地区域内農地は青く塗られているからです。
農用地区域内農地は農業をするのに優良な条件を備えている農地であり、日本の農業を守っていくうえで農地以外に利用されることを厳しく制限しなければなりません。
従って、農用地区域内農地の農地については農地転用が原則としてできません。
しかし、やむを得ず農業以外の目的へ転用する必要がある場合は、農業振興地域の整備に関する法律（以下、農振法）によって定められた要件を満たす場合に限り、農業振興地域整備計画を変更して、その土地を農用地区域から除外することができます。
このような整備計画の変更は、いわゆる「農振除外」といわれています。
・白地
白地とは、「農業振興地域内農用地区域外農地」のことを言います。
農業振興地域内にはあるが、農用地区域には入っていない農地のことです。
青地に対して「白地」と呼ばれています。計画図で色がつかないからです。
具体的には、農地の集団性が低く、土地改良事業を実施していない等の理由から青地の指定がされていない農地を指します。
青地と比較すると農地以外への規制は比較的緩くなっている農地です。
よって、農振除外の申出をする必要ありません
ただし、農地転用許可申請は必要となります。
・簡単にまとめますと、白地のほうがゆるいです(笑)
既存宅地とは？
「既存宅地」とは「きぞんたくち」と読みます。市街化調整区域でありながらも、建築や再建築が可能な宅地のことです。
下記事項に該当する場合は、既存宅地の可能性がございます。
・市街化区域に隣接している地域の土地である
・50戸以上の建築物が立ち並んでいる土地である
・市街化調整区域とされたときにすでに宅地であった
・上記に関する知事の確認を受けている
既存宅地の場合、誰にでも（不動産業者や建売メーカー等にも）売却できる可能性が高い為
市街化調整区域の中でも、特に売却がしやすくなっております。
34条12号？
34条12号とは、自己所有の住居を持たず、近隣市町村の市街化調整区域に20年以上、今現在も居住されている６親等以内のご親族がいらっしゃる方のみ建築ができる開発許可です。
※調整区域にお住まいの方の特別な建築許可です。この条件に該当していないと建物を建てることができません。
※ただし、市区町村により若干ルールが異なりますのでご注意を!!
では、６親等とは自分からどのくらいまでなのでしょうか？
例えば、ご両親、おじいちゃん、おばあちゃん、いとこ、甥っ子、姪っ子
おじいちゃん、おばあちゃんの兄弟、または孫、いとことか・・・
奥さん旦那さんのご両親の兄弟とか・・
探せば割と該当したりもします。が、やはり誰でも建築できる土地ではないので売却の際には時間がかかる場合が多いです。
まとめ
長々と説明してしまいましたが、よく分からないと思いますので一度ご相談ください(笑)
弊社にて、なにに該当する市街化調整区域なのか徹底的に調べ上げます。
なので、お客様は一切調べていない状態で弊社にまる投げしてください
弊社は市街化調整区域に強いです!!
市街化調整区域の売却実績多数ございます!!
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