古家付き土地、解体は損？鶴ヶ島市・坂戸市・川越市の売却成功法則をプロが完全ガイド

「親から相続した実家、古すぎて売れるか不安…」
「解体して更地にした方が高く売れるって本当？」
「鶴ヶ島市、坂戸市、川越市で売るなら、どうするのが一番お得なの？」

埼玉県鶴ヶ島市、坂戸市、川越市で古家付きの土地を所有し、その売却方法に頭を悩ませていませんか？「解体して更地にするべきか」「そのまま売るべきか」という問題は、費用、税金、売却期間など多くの要素が絡み合う、非常に複雑な決断です。

間違った選択をしてしまうと、数百万円もの損をしてしまう可能性もゼロではありません。

この記事では、鶴ヶ島市・坂戸市・川越市の地域特性と最新の不動産市場動向を踏まえ、あなたの土地にとって「最適な売却方法」を見つけ出すための全てを、不動産のプロが徹底的に解説します。最後まで読めば、漠然とした不安は確信に変わり、後悔しない土地売却への第一歩を踏み出せるはずです。

この記事で分かる！古家付き土地売却の成功ポイント

• 「古家付き土地」と「中古住宅」の決定的な違いが分かり、売却の基本戦略が立てられる。
• 「更地で売る」vs「古家付きで売る」のメリット・デメリットを天秤にかけ、あなたの状況に最適な選択肢が見える。
• 鶴ヶ島市・坂戸市・川越市エリア限定の、地域特性に合わせた具体的な売却戦略が手に入る。
• 解体費用、仲介手数料、税金など、売却にかかる「お金」の全てを把握し、損しない資金計画が立てられる。
• 「契約不適合責任」などの売却トラブルを未然に防ぐための、プロの知恵を学べる。

そもそも「古家付き土地」とは？中古住宅との意外な違い

売却戦略を練る前に、まずは「古家付き土地」が不動産市場でどのように扱われるのかを正確に理解しましょう。これを間違うと、売却の方向性そのものを見誤ってしまいます。

価値の主体は「土地」にあり

「古家付き土地」とは、その名の通り古い家が建っている土地のことですが、不動産取引においては「建物の資産価値がほぼゼロと見なされ、主に土地として取引される物件」を指します。

広告などでは「土地（現況：古家あり）」といった表記がされます。買主は主に、新しい家を建てるための「土地」を探しており、建物は「おまけ」もしくは「解体対象」という認識です。

「古家」と判断される目安は？法定耐用年数という基準

では、どのくらい古いと「古家」扱いになるのでしょうか？明確な法的定義はありませんが、一般的に建物の価値を判断する基準として「法定耐用年数」が参考にされます。

法定耐用年数とは、税法上で定められた「その資産を使用できる期間」のことで、建物の構造によって異なります。

建物の構造	法定耐用年数
木造	22年
軽量鉄骨造（骨格材肉厚3mm以下）	19年
軽量鉄骨造（骨格材肉厚3mm超4mm以下）	27年
鉄骨造	34年
鉄筋コンクリート（RC）造	47年

出典: 国税庁の情報を基に作成

例えば、一般的な木造住宅の場合、築22年を超えると税務上の資産価値はゼロになります。この法定耐用年数を超えた建物は「古家」と見なされ、「古家付き土地」として売買されるケースが多くなるのです。

中古住宅との決定的な違い

「古家付き土地」と「中古住宅」の最大の違いは、売買の主役が「土地」なのか「建物」なのかという点です。

• 古家付き土地: 主役は土地。建物の価値はほぼゼロ。価格も周辺の土地相場を基準に設定されます。
• 中古住宅: 主役は建物（と土地）。建物にも資産価値があり、リフォーム履歴や状態が価格に反映されます。買主はそのまま住むことを前提としています。

この違いを理解することが、正しい売却戦略の第一歩となります。

解体して更地？そのまま売却？運命の分かれ道、メリット・デメリット徹底比較

ここが最大の悩みどころです。「解体費用をかけてでも更地にした方が良いのか」、それとも「費用をかけずにそのまま売るべきか」。両方のメリット・デメリットを冷静に比較検討しましょう。

Case1: 「更地」にして売却する場合

メリット

• 買い手の幅が圧倒的に広がる: 新築戸建てを建てたいと考えている買主がメインターゲットになります。土地の状態を直接確認できるため、買主は安心して購入計画を立てられます。
• 土地の魅力が伝わりやすい: 建物がない分、土地の広さ、日当たり、形状などが一目瞭然となり、魅力がストレートに伝わります。
• 売却期間が短くなる傾向: 買主が見つかりやすく、交渉もスムーズに進むことが多いため、売却までの期間が短くなる可能性があります。
• 契約不適合責任のリスク軽減: 建物を解体するため、シロアリや雨漏りといった建物の隠れた欠陥に関するトラブル（契約不適合責任）のリスクを大幅に減らせます。

デメリット

• 高額な解体費用がかかる: これが最大のネックです。木造住宅の場合、坪単価4〜5万円程度が相場で、30坪の家なら120〜150万円以上の費用がかかることも珍しくありません。
• 固定資産税が跳ね上がる: 建物が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が最大で1/6に軽減されています。しかし、建物を解体して更地にすると、この特例が適用されなくなり、固定資産税が3〜4倍、場合によっては6倍になってしまうのです。売却が長引くと、この税負担が重くのしかかります。
• 売れる保証はない: 多額の費用をかけて解体しても、必ず売れるという保証はありません。売れ残った場合、解体費用と高い固定資産税だけが手元に残るリスクがあります。

Case2: 「古家付き」のまま売却する場合

メリット

• 解体費用がかからない: 売主にとって最大のメリットです。数百万円単位の出費を抑えることができます。
• 固定資産税の軽減措置が続く: 売却が完了するまで「住宅用地の特例」が適用され続けるため、税金の負担を抑えられます。
• 多様な買主層にアピールできる可能性:「自分で好きなようにリノベーションしたい」という買主、「古民家の風情が好き」という買主、「とりあえず安く購入して、将来的に建て替えたい」という買主、投資家が賃貸物件として活用するケース。
• 買主が住宅ローンを使いやすい: 更地の場合、建物プランが決まらないと住宅ローンが組めないことがありますが、建物があれば「中古住宅」としてローンを組める場合があります。

デメリット

• 買い手が限定される: 新築希望の買主からは敬遠されがちで、ターゲット層が狭まる可能性があります。
• 内覧の手間と印象の問題: 建物が傷んでいると、内覧時の印象が悪くなりがちです。また、売主は内覧対応の手間がかかります。
• 契約不適合責任のリスク: 売却後に建物の欠陥（雨漏り、シロアリ、柱の傾きなど）が見つかった場合、売主が責任を問われる可能性があります。これを避けるため「契約不適合責任免責」の特約を結ぶこともありますが、買主が敬遠する要因にもなり得ます。
• 残置物の処分が必要: 家の中にある家具や荷物は、原則として売主の責任で処分する必要があります。

判断の分かれ目：どちらを選ぶべきか？

比較項目	更地が有利なケース	古家付きが有利なケース
立地	駅近、人気住宅街、商業地など土地自体の価値が高い	郊外、地方など土地の価格が比較的安い
建物の状態	倒壊の危険がある、著しく老朽化している	まだ住める状態、リフォームすれば活用可能、古民家としての価値がある
隣地との境界	境界が不明確で、建物を解体しないと測量できない	境界が確定している
売主の資金	解体費用を負担できる余裕がある	手元資金をできるだけ使いたくない
売却のスピード	早く売りたい（ただし、解体期間が必要）	時間がかかっても良い

最終的な判断は、これらの要素を総合的に考慮し、さらに次の章で解説する「エリアの特性」を掛け合わせて行うことが重要です。

【エリア別】鶴ヶ島市・坂戸市・川越市で最適な売却戦略はこれだ！

不動産の価値は、その土地が持つ「地域性」に大きく左右されます。ここでは、鶴ヶ島市・坂戸市・川越市の特性を踏まえ、それぞれのエリアでどちらの売却方法が有利になりやすいかを分析します。

川越市：「歴史と利便性」が交差する街

• エリア特性: 「小江戸」として知られる観光地であり、歴史的な街並みが残る一方、東武東上線やJR川越線が通り、都心へのアクセスも良好なベッドタウンです。商業施設も充実しており、幅広い層からの住宅需要があります。

売却戦略のヒント

• 駅近・人気エリア（川越駅、本川越駅周辺など）: 土地自体の需要が非常に高いため、更地にして売却する方が有利になる可能性が高いです。買主はすぐにでも新築を建てたいと考えている層が中心となります。2024年から2025年にかけても、これらのエリアの土地価格は堅調に推移しています。
• 蔵造りの街並み周辺・歴史的景観地区: 建物に歴史的価値や古民家としての魅力がある場合、無理に解体せず「古家付き」で売却する方が、その価値を評価する特定の買主から高値で購入してもらえる可能性があります。
• 郊外エリア（南古谷駅周辺など）: 土地の価格が比較的落ち着いているエリアでは、解体費用が売却価格を上回る「費用倒れ」のリスクも考慮が必要です。建物の状態が良ければ、リフォームして住みたいファミリー層などをターゲットに「古家付き」で売り出すのも有効な戦略です。実際に、古家ありの土地が1,000万円前後で取引されている事例も見られます。

坂戸市：「都心へのアクセス」と「穏やかな住環境」が魅力

• エリア特性: 東武東上線が通り、池袋まで1時間以内でアクセス可能なベッドタウンです。区画整理された新しい住宅地が広がる一方で、昔ながらの街並みも残っています。比較的土地価格が手頃なため、若いファミリー層に人気があります。

売却戦略のヒント

• 駅徒歩圏内（坂戸駅、若葉駅、北坂戸駅）: 利便性を重視する買主が多く、土地の需要は安定しています。土地の形状が整っている、広さが十分にあるといった好条件であれば、更地化することで早期売却に繋がりやすいでしょう。2025年1月のデータでは、坂戸市の土地売出価格相場は約1,771万円となっており、価格動向を見ながらの判断が重要です。
• 駅から離れたエリア・バス便エリア: 解体費用をかけても、売却価格に上乗せするのが難しい場合があります。この場合、「古家付き」として価格を抑えて売り出し、買主側で解体やリフォームを判断してもらう方が現実的です。実際に400万円台から古家付き土地が売りに出されているケースもあります。売却を急がないのであれば、固定資産税を抑えながらじっくり買主を探す戦略が有効です。

鶴ヶ島市：「緑豊かな住環境」と「安定した需要」

• エリア特性: 坂戸市と同様、東武東上線沿線のベッドタウンで、関越自動車道の鶴ヶ島ICもあり交通の便が良いエリアです。公園なども多く、子育て世代からの安定した人気があります。

売却戦略のヒント

• 区画の整った住宅地: 鶴ヶ島市の住宅地は比較的きれいに区画整理されている場所が多く、このような土地は新築用地としての需要が高いです。建物の老朽化が激しい場合は、思い切って更地にすることで、土地の良さが際立ち、好条件での売却が期待できます。直近3年間の平均売却額は約2,308万円と、安定した相場を形成しています。
• 土地の広さが特徴の物件: 広い土地の場合、買主が二世帯住宅を建てたり、家庭菜園を楽しんだりといった多様なニーズを想定できます。建物が土地の魅力を隠してしまっているなら、更地化がプラスに働くことが多いでしょう。ただし、解体費用も高額になるため、事前に複数の見積もりを取ることが不可欠です。鶴ヶ島市では700万円台から古家付き土地の取引事例があります。

【エリア別戦略まとめ】

エリア	更地化を検討したいケース	古家付きを検討したいケース
川越市	駅近・人気エリア、土地の形状が良い	歴史的価値のある建物、郊外で建物の状態が良い
坂戸市	駅徒歩圏内、土地の条件が良い	駅から離れている、解体費用が割高になる
鶴ヶ島市	区画が整った住宅地、建物の老朽化が激しい	売却を急がない、リフォームで活用可能な建物

上記はあくまで一般的な傾向です。最終的な判断は、個別の物件の状況や最新の市場動向を、地域に精通した不動産会社に相談の上で決定することが最も重要です。

知らないと大損！古家付き土地売却にかかる費用と税金のすべて

売却戦略が決まったら、次はお金の話です。「手元にいくら残るのか」を正確に把握するために、かかる費用と税金をリストアップしておきましょう。

売却時にかかる主な費用

• 仲介手数料: 不動産会社に支払う成功報酬。売買価格に応じて上限が法律で定められています。（例：売買価格400万円超の場合、「売買価格 × 3% + 6万円 + 消費税」）
• 印紙税: 売買契約書に貼る印紙代。契約金額によって異なります。
• 登記費用: 住宅ローンが残っている場合の抵当権抹消登記や、住所変更登記などにかかる費用です。
• 解体費用（更地化する場合）: 前述の通り、100万円以上の出費になることが多いです。
• 測量費用（必要な場合）: 隣地との境界が確定していない場合に必要。30万円〜80万円程度かかることもあります。
• 残置物処分費用: 家財道具などの処分費用。数万円〜数十万円かかる場合があります。

売却時にかかる税金（譲渡所得税）

土地を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して所得税と住民税がかかります。

計算式: 譲渡所得 = 売却価格 – (取得費 + 譲渡費用)

• 取得費: その土地や建物を購入したときにかかった費用。不明な場合は売却価格の5%を概算取得費とします。
• 譲渡費用: 仲介手数料や印紙税など、売却のために直接かかった費用。

この譲渡所得に対して、所有期間に応じた税率が課せられます。

• 短期譲渡所得（所有期間5年以下）: 39.63%
• 長期譲渡所得（所有期間5年超）: 20.315%

【重要】マイホーム売却の特例
自分が住んでいた家（マイホーム）を売却する場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。

注意点: この特例は「古家付き土地」として売却する場合、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があります。また、建物を解体して更地にした場合、解体後1年以内に売買契約を締結し、かつ一定の条件を満たさないと特例が使えなくなるので、注意が必要です。税金の詳細は非常に複雑なため、必ず専門家に相談してください。

トラブル回避！古家付き土地売却で絶対に押さえるべき5つの注意点

最後に、後悔しない売却を実現するために、絶対に押さえておくべき注意点を5つご紹介します。

• 契約不適合責任を明確にする: 古家付きで売る場合、建物の状態（雨漏り、シロアリ、傾きなど）を正直に告知し、契約書に明記することがトラブル回避の鍵です。「契約不適合責任免責」とする場合も、その範囲を明確にしましょう。
• 越境物の有無を確認する: 隣の家の木の枝が敷地内に入ってきていたり、自分の家の塀が隣地にはみ出していたりしないか、事前に確認し、隣人と覚書を交わすなどの対策が必要です。
• 地中埋設物の可能性を伝える: 過去の建物の基礎や浄化槽などが地中に残っている可能性があります。売主が知らない場合でも、その可能性について買主に伝えておくことが重要です。
• 残置物の処理は計画的に: 家具や家電などの残置物は、誰がいつまでに処分するのかを契約前に明確に決めておきましょう。
• 信頼できる不動産会社に相談する: これが最も重要です。古家付き土地の売却は、専門的な知識と地域に根差した情報網が不可欠です。解体業者の選定から、税金の相談、法的な手続きまで、ワンストップでサポートしてくれる、地域密着型の信頼できるパートナーを見つけることが成功への最短ルートです。

まとめ：最適な一手は、専門家との対話から生まれる

古家付き土地の売却は、「更地化」か「現状のまま」かという二者択一に見えますが、その判断基準は立地、建物の状態、費用、税金、そして何より「鶴ヶ島市・坂戸市・川越市」という地域特性が複雑に絡み合っています。

この記事で解説した知識は、あなたが正しい判断を下すための強力な武器になります。しかし、最終的な決断は、あなたの土地の個別の状況を正確に診断し、最新の市場動向を熟知したプロの目線が不可欠です。

私たち株式会社ホームラボは、鶴ヶ島市・坂戸市・川越市エリアを専門とし、長年にわたり数多くの不動産売買をお手伝いしてまいりました。あなたの大切な資産である土地の価値を最大化し、ご満足いただける売却を実現するため、全力でサポートいたします。

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よくある質問（FAQ）

Q1. 解体費用の正確な金額を知りたいのですが、どうすればいいですか？

A1. 解体費用は、建物の構造（木造、鉄骨など）、大きさ、立地（重機が入りやすいか）、アスベストの有無などによって大きく変動します。正確な金額を知るためには、複数の解体業者から見積もりを取るのが最も確実です。私たちにご相談いただければ、信頼できる解体業者のご紹介も可能です。

Q2. 売却までには、どのくらいの期間がかかりますか？

A2. ケースバイケースですが、一般的に不動産会社に相談してから売買契約、引き渡し完了まで3ヶ月〜6ヶ月程度が目安です。更地にする場合は、さらに解体期間として1〜2ヶ月ほど余分にかかります。売却を急ぐ場合は、不動産会社が直接買い取る「買取」という選択肢もありますが、市場価格よりは安くなる傾向があります。

Q3. 建物がボロボロで価値がないのですが、内覧は必要ですか？

A3. たとえ建物に価値がないと考えていても、買主は土地の雰囲気を掴むためや、リフォームの可能性を探るために内覧を希望することがあります。可能な限り対応する方が、売却の機会を逃さずに済みます。ただし、危険な状態であればその旨を伝え、立ち入りを制限するなどの配慮が必要です。

Q4. 契約不適合責任を完全に免れることはできますか？

A4. 売主と買主の合意があれば、契約書に「契約不適合責任を一切負わない」という免責特約を盛り込むことは可能です。ただし、買主にとってはリスクとなるため、価格交渉の材料にされたり、買い手が見つかりにくくなったりする可能性があります。また、売主が知っていた欠陥を故意に隠していた場合は、免責特約が無効になることもあります。

Q5. 相続したばかりの土地で、まだ登記名義も変更していません。売却できますか？

A5. 売却自体は可能ですが、買主に引き渡す（所有権を移転する）までには、相続人への名義変更（相続登記）を完了させておく必要があります。相続人が複数いる場合は、全員の同意（遺産分割協議）も必要になります。相続が絡む不動産売却は手続きが複雑になるため、お早めに専門家へご相談ください。