1. 相続登記とは
相続登記とは、被相続人（以下、亡くなった方）が所有していた不動産の名義を相続人の名義へ変更することを言います。
不動産の所有者が誰なのかは法務局で管理されている登記簿に記録されていますが、不動産を相続した人は相続を原因とする所有権移転登記、いわゆる相続登記を申請する必要がございます。
例えば、亡くなった父親名義の不動産を長男が相続した場合、長男はその不動産の所在地を管轄する法務局に相続登記を申請して父親名義から自分の名義に変更する必要がございます。
2. 今年から施工される相続登記の義務化とは
相続登記の義務化には3つのポイントがあります。
- 相続登記の義務化は2024年（令和6年）4月1日から開始
- 不動産を相続したことを知ったときから3年以内に登記しなければ、10万円以下の過料
- 過去の相続分も義務化の対象
2-1. 相続登記の義務化は2024年（令和6年）4月1日から開始
現在のところ、相続登記を申請するかどうかは相続人の任意とされていますが、2024年（令和6年）4月1日から任意ではなく義務とする法律が施行されます。
2-2. 3年以内に登記しなければ、10万円以下の過料
施行後は、不動産を相続したことを知ったときから3年以内に相続登記を申請しなければならず、正当な理由なく期限内に登記をしなかった場合には10万円以下の過料が科せられることになります。
「不動産を相続したことを知ったとき」とは、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その所有権を取得したことを知った日のことを指します。つまり、自身が相続人であることを認識していても、相続財産に不動産があることを知らなければ、登記義務は生じないことになります。
分かりづらい部分なので、ケースごとに分けて解説します。
ケース１ 遺言書があった場合
遺言者が亡くなったことを知り、かつ、遺言によって自身が不動産の所有権を取得したことを知った日から３年以内に相続登記を申請しなければなりません。
ケース２ 遺産分割協議が成立した場合
遺産分割協議が成立した場合には、自身が相続人であることを知り、かつ、相続財産の中に不動産があることを知った日から３年以内に、分割協議の内容を踏まえた相続登記を申請しなければなりません。
ケース３ 遺産分割協議が成立しなかった場合（法定相続の場合）
自身が相続人であることを知り、かつ、相続財産の中に不動産があることを知った日から３年以内に後述する相続人申告登記の申出（法定相続分による相続登記申請でも可）を行わなければなりません。その後に遺産分割協議が成立したら、その成立日から３年以内に、その内容を踏まえた相続登記の申請を行う必要があります。
2-3. 過去の相続分も義務化の対象
義務化の施行日（令和６年４月１日）以前に発生していた相続にも遡及して適用されます。遡及とは、過去にさかのぼり法律の効力が発生することです。つまり、過去に相続した相続登記未了の不動産も登記義務化の対象となります。
この場合には、施行日または不動産を相続したことを知ったときのいずれか遅い日から３年以内に申請する義務を負います。また正当な理由なく期限内に申請しなければ、10万円以下の過料が科せられます。
3. 相続登記義務化の背景に、所有者不明土地の問題
相続登記が義務化された背景には「所有者不明土地」の問題があります。
所有者不明土地とは、登記簿等を調べても所有者が直ちに判明しない土地、所有者が判明していてもその所有者に連絡がつかない土地のことをいいます。
所有者不明土地は、公共事業や復旧・復興事業を進めるうえでの妨げになるだけでなく、空き地として長い間放置されることによって、雑草の繁茂やゴミの不法投棄、不法占有者などの問題が生じ、周辺の治安や公衆衛生に悪影響を及ぼす恐れがあります。
この所有者不明土地は、国土交通省調査によると日本の国土の24％にのぼると推定されており、これは九州全土の面積を上回ります。
この所有者不明土地が発生する大きな要因のひとつとして相続登記の未了が挙げられているのです。相続登記がされないと、登記簿上の所有者は亡くなった人のままの状態になり、その状態が長年放置されることで相続人の数が膨大になったり、相続人が音信不通や行方不明になったりして、所有者不明土地となります。そこで、所有者不明土地の発生を予防するために相続登記が義務化されることになりました。
4. 相続登記をしない場合の相続人のリスク
相続登記がされないと所有者不明土地が増えてしまうという社会的な問題が発生するだけでなく、相続人にとっても大きなリスクがあります。義務化に伴う罰則以外のデメリットについて説明します。
4-1. 権利関係が複雑になり、相続登記が困難に
長期間に渡って相続登記をせずに放置した結果、相続人の数が増えて権利関係が複雑になってしまうことがあります。
例えば、所有者（登記名義人）である父が亡くなってその相続人が子３人だった場合に、相続登記をしないまま子３人が亡くなり、その子の子（所有者の孫）が相続人となり、その子の子も死亡して…とネズミ算式に相続人が増えていきます。こうなると、相続人全員で合意して相続登記を行うことは事実上かなり困難になります。
4-2. 不動産の売却や担保提供ができない
相続登記をしないと登記簿上の所有者は亡くなった方のままです。不動産を売買したり担保提供したりするときには、実際の所有者と登記簿上の所有者は必ず一致していないといけないので、相続登記をしないまま手続きを進めることはできません。
今は売るつもりがないから相続登記はしなくてもいいだろうと放置してしまうと、いざ売却しようとしたときに他の相続人が行方不明だったり、手続きに協力が得られなかったりして売却ができないという事態になりかねません。
4-3. 不動産の差押や共有持分を売却されるリスク
相続人の中に借金をしている人がいる場合には注意が必要です。相続人の債権者は、相続人に代わって法定相続による相続登記を申請して、借金をしている相続人の持分を差し押さえることができます。
また、その相続人自身も持分を売買したり担保提供したりすることが可能であるため、相続登記をしないで放置している間に相続人ではない第三者が権利関係に入ってくることもあり得ます。
5. 相続登記せず、放置する相続人が多い理由
上記のとおり相続登記をせずに放置すると様々なリスクがあるにもかかわらず、今般の義務化に至るまで相続登記がされてこなかった理由には何があるのでしょうか。
5-1. 手続きが煩雑
登記は不動産の権利関係を公示する重要な制度ですから、その内容を変更する手続きは法律で細かくルールが決められています。相続登記も例外ではなく必要書類から申請書の書き方までルールに沿って行う必要があり、決して簡単な手続きとは言えません。
戸籍謄本などの必要書類を揃えるのにいくつもの役所を周ることになりますし、法務局にも何度か足を運ぶことになります。インターネット等でどんなに下調べしていたとしても、実際に必要書類を不足なく集めて、正確な申請書を作成するには相当な時間と労力が必要です。
5-2. 費用がかかる
相続登記には、登録免許税や各種証明書の発行手数料、司法書士などの専門家に依頼した場合の報酬など様々な費用がかかります。
登録免許税とは、登記申請のときに国に納める税金のことで、相続登記の場合は固定資産税評価額の1000分の4（0.4％）と定められています。戸籍謄本等の必要書類を取得するのにも手数料がかかりますし、専門家の報酬も決して安い金額ではありません。
資産価値の高い不動産であれば、売却等で登記にかかった費用を回収することができますが、売却もできないような不動産だと相続登記をしても費用倒れになってしまう可能性があるのです。
5-3. 相続人全員が関与する必要がある
遺言書がなく遺産分割協議で不動産の取得者を決める場合には、相続人全員の合意が必要となります。相続人が近親者２～３人で関係も良好であればいいですが、相続人の数が多く面識もないような場合には、相続人全員と連絡をとるだけでも相当の労力が必要です。 また、相続人間で意見の対立がある場合や手続きに協力してくれない人がいる場合には３年以内に相続登記を申請することは難しいでしょう。
まとめ
不動産売却のご相談をいただくなかで隣地との交渉が必要な案件等で、隣地の所有者様と連絡が取りたくても取れないという事は多々ございます。
我々不動産業者者の身としては、不動産取引を円滑に安全に進めるうえで、相続登記の義務化は大歓迎です。
しかしながら、相続をされた方にとっては費用も掛かりますし、手間もかかるしで悩ましい事と思います。
まずは悩まずにお気軽にご相談ください!!
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