駅近物件は高く売れる！は本当？埼玉（川越・坂戸・鶴ヶ島）の売却戦略をプロが徹底解説

「うちの駅近マンション、今売ったらいくらになるんだろう？」「駅に近いから高く売れるって聞くけど、本当かな？」「どうせ売るなら、絶対に損したくない！」

埼玉県川越市、坂戸市、鶴ヶ島市で駅近物件の売却をお考えのあなたは、今、期待と不安が入り混じった気持ちでいらっしゃるかもしれません。

ご安心ください。2025年現在の不動産市場において、「駅近」というアドバンテージは、あなたの資産価値を最大化するための最強の武器になります。しかし、その武器を最大限に活かすには、正しい知識と戦略が不可欠です。

この記事では、地域に根差した不動産のプロとして、最新の市場動向と具体的なデータを基に、あなたの駅近物件を「最高値」で売却するための戦略を、誰にでも分かりやすく、そして徹底的に解説します。最後まで読めば、漠然とした不安は確信に変わり、自信を持って売却活動の一歩を踏み出せるはずです。

この記事のポイントまとめ

• 市場の二極化: 2025年の不動産市場は「駅近・好立地」と「それ以外」で価格の二極化が鮮明に。あなたの物件は「勝ち組」のポテンシャルを秘めています。
• 「本当の駅力」の見極め: 駅から徒歩5分でも価値が伸び悩む物件、10分でも人気が集中する物件があります。その違いは「駅力」（乗り入れ路線、周辺施設、将来性）にあります。
• エリア別最新相場: 川越・坂戸・鶴ヶ島エリアの地価は、再開発などを背景に上昇傾向にあります。最新の取引データから、あなたのエリアのリアルな価値を把握しましょう。
• 価値最大化の売却戦略: 価格設定から内覧の工夫、交渉術まで、プロが実践する「高く・早く」売るための具体的なステップを7つに分けて解説します。
• 信頼できるパートナー選び: 売却の成功は、地域の市場を熟知し、あなたに寄り添うパートナー（不動産会社）選びで9割決まります。

なぜ今、埼玉（川越・坂戸・鶴ヶ島）の「駅近」が熱いのか？市場動向と将来性

「不動産価格がピークを過ぎた」というニュースを目にすることもあるかもしれません。しかし、それは全体の話。詳しく見ていくと、市場は大きく「二極化」しているのが2025年のリアルな姿です。

追い風が吹く「駅近」物件の価値

都心への通勤利便性を重視する共働き世帯の増加や、ライフスタイルの変化により、「駅からの距離」は物件選びの最重要項目となっています。特に、埼玉県は都内からの移住需要が増加しており、その中でも交通利便性の高いエリアに人気が集中しています。

• 川越市: 「小江戸」としての観光地の顔と、池袋・新宿・渋谷へ乗り換えなしでアクセスできるベッドタウンの顔を併せ持ちます。川越駅周辺の再開発も活発で、地価は7年連続で上昇。今後も資産価値の上昇が期待されるエリアです。
• 坂戸市・鶴ヶ島市: 関越自動車道と圏央道のインターチェンジがあり、車でのアクセスも良好。若葉駅前の大型商業施設『ワカバウォーク』など、ファミリー層に魅力的な住環境が整っています。鶴ヶ島駅周辺では「まちづくり構想」も進んでおり、将来的な土地価格の上昇予測も出ています。

このように、あなたがお持ちの駅近物件には、今まさに強力な追い風が吹いているのです。

「駅近」の定義を疑え！資産価値を左右する「本当の駅力」とは？

不動産広告でよく見る「駅徒歩◯分」。これは「80mを1分」で計算した単純な距離に過ぎず、信号や踏切、坂道などは考慮されていません。本当に価値のある「駅近」物件かを見極めるには、一歩踏み込んだ「駅力（えきりょく）」という視点が重要になります。

あなたの最寄り駅の「駅力」をチェック！

「駅力」とは、その駅が持つ魅力や利便性の総合力のことです。以下の項目でチェックしてみましょう。

駅力の要素	チェックポイント	川越・坂戸・鶴ヶ島エリアの具体例
① 交通利便性	・乗り入れ路線は多いか？（JR、東武、西武など） ・都心主要駅（池袋、新宿、渋谷など）へのアクセスは？ ・快速や急行、特急は停車するか？	・川越駅: 東武東上線・JR川越線が乗り入れ。特急・急行停車駅で池袋まで約30分。 ・坂戸駅: 東武東上線・越生線の結節点。急行停車駅。 ・鶴ヶ島駅: 東武東上線が利用可能。準急・急行停車駅。
② 周辺施設の充実度	・駅周辺にスーパー、コンビニ、ドラッグストアはあるか？ ・大型商業施設、商店街、飲食店は充実しているか？ ・銀行、郵便局、病院、学校などの生活利便施設は揃っているか？	・川越駅: アトレ、ルミネなどの駅ビル、商店街が充実。 ・若葉駅（鶴ヶ島市・坂戸市）: 駅前に大型商業施設「ワカバウォーク」があり、映画館も併設。
③ 将来性・発展性	・駅周辺の再開発計画はあるか？ ・新しい商業施設やタワーマンションの建設計画はあるか？	・川越駅西口: 再開発が進み、2020年には大型複合施設「U_PLACE」が開業。 ・鶴ヶ島駅周辺: 「鶴ヶ島駅周辺地区まちづくり構想」が策定され、今後の発展が期待される。
④ 環境・安全性	・駅からの道は夜でも明るく、人通りがあるか？ ・公園や緑など、住環境としての魅力はあるか？	・各駅とも、駅周辺は商業施設が多く夜でも比較的明るい道が多い。駅から少し離れると閑静な住宅街が広がる。

あなたの物件の最寄り駅がこれらの項目を多く満たすほど、「駅力」は高く、売却時に強力なアピールポイントとなります。

エリア別・駅近物件の売却相場と価格動向【2025年最新データ】

では、実際に川越市・坂戸市・鶴ヶ島市の駅近物件は、どれくらいの価格で取引されているのでしょうか。最新の地価動向と取引事例から、リアルな相場観を掴みましょう。

川越市：盤石の人気と上昇トレンド

観光地としてのブランド力と都心へのアクセスの良さから、川越市の不動産価値は非常に安定しており、上昇傾向が続いています。特に川越駅、本川越駅、川越市駅の3駅が利用できるエリアは人気が高く、マンション需要も旺盛です。

• 公示地価（2024年）: 川越駅周辺（商業地）: 1,140,000円/㎡ (坪単価 約376万円)、住宅地でも駅に近いエリアは25万円/㎡を超える地点が多数。
• 価格推移: 2024年の地価は前年比で+2.67%と堅調に上昇。中古マンション価格も今後10年で+30.9%という強気の予測も出ています。
• 売却のポイント: 高い需要を背景に、強気の価格設定も可能なエリアです。ただし、競合物件も多いため、物件の魅力を的確に伝える戦略が重要になります。

坂戸市：上昇基調と将来性への期待

坂戸市は、中古マンション市場が活発で、過去10年で価格が約75%上昇するなど、著しい成長を見せています。特にファミリー層からの人気が高く、駅からの距離や利便性が重視される傾向にあります。

• 公示地価（2024年）: 坂戸駅周辺（住宅地）: 11万円/㎡前後。若葉駅周辺も同程度の水準で推移。
• 価格推移: 市全体の地価は上昇傾向にありますが、駅から離れたエリアや物件によっては価格が伸び悩む「二極化」の傾向も見られます。
• 売却のポイント: 駅近の利便性を強くアピールすることが成功のカギ。特に駐車場付きマンションは需要が高く、有利な条件で売却できる可能性があります。

鶴ヶ島市：将来性への期待と「売り時」の到来

鶴ヶ島市は、人口はほぼ横ばいですが、まちづくり構想の推進など、将来性への期待が高いエリアです。地価も上昇傾向にあり、特に若葉駅周辺は人気があります。

• 公示地価（2024年）: 若葉駅に近い住宅地: 18万円/㎡ (坪単価 約60万円)、鶴ヶ島駅周辺: 11〜12万円/㎡前後
• 価格推移: 2022年時点の土地価格は10年前に比べると下落していましたが、ここ数年は回復・上昇基調にあります。将来予測では10年で+25.5%という高い伸びが期待されており、まさに「売り時」が到来していると言えるかもしれません。
• 売却のポイント: 将来の発展性という「期待値」を価格に上乗せできる可能性があります。駅からの距離だけでなく、周辺の公園の多さなど、子育て世代に響く住環境の良さもアピールポイントになります。

エリア	2024年地価平均（住宅地）	坪単価平均	前年比変動率	10年後の価格予測（土地）
川越市	23万円/㎡ (中心部)	72万円/坪	+3.1%	+14.5%
坂戸市	10万円/㎡	32万円/坪	+1.0%	-13.6% ※エリアによる
鶴ヶ島市	9.7万円/㎡	32万円/坪	+2.8% (中心部)	+25.5%

※地価・価格予測は複数の出典データを基にした参考値です。特に坂戸市は駅やエリアによる差が大きいため注意が必要です。

駅近物件の価値を最大化する！プロが教える売却戦略7つのステップ

市場の追い風と物件のポテンシャルを理解したところで、いよいよ実践編です。あなたの駅近物件を「最高値」で売却するための具体的な7つのステップをご紹介します。

STEP 1：【相場把握】「いくらで売れるか」ではなく「いくらで売るか」

まず最初に行うべきは、正確な相場把握です。しかし、ネットの自動査定だけを鵜呑みにするのは危険です。あれはあくまで参考価格。大切なのは、地域の最新取引事例や市場の動向を熟知したプロの目で、あなたの物件の「本当の価値」を見極めることです。

その上で、戦略的な売り出し価格を設定します。少し高めに設定して市場の反応を見る「段階的価格戦略」も有効な場合があります。

STEP 2：【魅力の言語化】買主の心を掴む「物件アピール」の準備

内覧は、物件の第一印象を決める最も重要な機会です。単に掃除をするだけでなく、「駅近」の魅力を最大限に伝えられるよう準備しましょう。

• 「駅徒歩◯分」の裏付け: 実際に駅から歩いた際の動画や、信号の少ないルート、夜でも明るい帰り道などを写真付きでまとめた資料を用意する。
• 周辺環境マップの作成: スーパー、公園、病院など、ターゲット買主（ファミリー層、単身者など）に響く施設を地図上にマッピングする。
• 物件の強みを整理: 「南向きで日当たり良好」「オートロック・宅配ボックス完備」「ペット飼育可」など、駅近以外の強みもリストアップしておく。

STEP 3：【ターゲット設定】「誰に」売りたいかを明確にする

あなたの物件は、どんな人に最も魅力的に映るでしょうか？ターゲットを明確にすることで、アピール方法がより具体的になります。

• 単身者・DINKS向け: 通勤利便性、駅周辺の飲食店の充実度、セキュリティの高さを強調。
• ファミリー向け: 周辺の学校や公園、大型商業施設の存在、部屋の広さや収納力をアピール。
• シニア向け: 病院へのアクセス、バリアフリー設計、静かな住環境などを訴求。

STEP 4：【パートナー選定】売却の成否を分ける不動産会社選び

不動産売却は、いわば二人三脚のレースです。どんなに良い物件でも、パートナーである不動産会社の力量次第で結果は大きく変わります。

信頼できるパートナー選びのポイント

• 地域密着: 川越・坂戸・鶴ヶ島エリアの市場動向、地域特性を熟知しているか。
• 実績豊富: 駅近物件の売却実績が豊富か。
• 提案力: あなたの物件の価値を最大限に引き出す売却戦略を提案してくれるか。
• 丁寧なコミュニケーション: 進捗報告を密に行い、あなたの不安や疑問に真摯に答えてくれるか。

私たち株式会社ホームラボは、川越エリアに30年以上住む代表をはじめ、地域を深く理解したスタッフが、お客様一人ひとりに寄り添った最適な売却プランをご提案します。

STEP 5：【販売活動】現代の買主に響く広告戦略

今は、インターネットで情報を集めるのが当たり前の時代。SUUMOやHOME’Sといったポータルサイトへの掲載はもちろん、より物件の魅力をリアルに伝える工夫が求められます。

• 高品質な写真・動画: プロのカメラマンによる撮影で、物件の魅力を最大限に引き出す。
• 360°パノラマ・VR内覧: 遠方の買主や忙しい人でも、まるで現地にいるかのように内覧できるコンテンツを用意する。

STEP 6：【交渉術】「指値」に慌てない冷静な対応

購入希望者から価格交渉（指値）が入ることは珍しくありません。ここで慌ててはいけません。

• 希望条件の把握: なぜその価格を希望するのか、買主の背景をヒアリングする。
• 譲歩ラインの事前設定: 「ここまでは譲れる」という最低ラインを事前に決めておく。
• 代替案の提示: 価格は譲れないが、「エアコンを付けていく」「引き渡し時期を調整する」など、価格以外の条件で交渉するのも有効な手です。

STEP 7：【契約・引渡し】最後まで気を抜かないクロージング

売買契約から引渡しまでには、住宅ローンの手続きや登記など、専門的な手続きが多く発生します。特に、売却と同時に新しい住まいを購入する「買い替え」の場合は、タイミング調整が非常に重要です。

• 売却先行: 売却代金が確定してから新居を探すため、資金計画が立てやすい。
• 購入先行: 気に入った物件をじっくり探せるが、ダブルローンになるリスクも。

どちらのケースでも、経験豊富なプロがスケジュールをしっかり管理し、スムーズな取引をサポートします。

「駅遠」物件でも諦めない！逆転の売却戦略

もしあなたの物件が駅から少し離れていても、諦める必要はありません。駅遠物件には、駅近物件にはない独自の魅力があります。

• 価格の手頃さ: 同じ予算でより広く、グレードの高い物件が手に入る。
• 静かな住環境: 線路や大通りから離れているため、静かで落ち着いた生活が送れる。
• 広々とした敷地・駐車場: 駐車場代が安かったり、平置きだったりするケースが多い。

これらのメリットを、価格重視の層や、車中心のライフスタイルの層に響くようにアピールすることで、駅遠物件でも十分に有利な売却が可能です。

まとめ：あなたの「駅近」という資産を、最高の未来へ

2025年の不動産市場は、変化の時を迎えています。しかし、そんな時代だからこそ、「駅近」という普遍的な価値は、より一層輝きを増しています。

川越市、坂戸市、鶴ヶ島市。それぞれの街が持つ独自の魅力と発展の可能性を秘めたこのエリアで、あなたの駅近物件は、多くの人にとって「理想の住まい」となるポテンシャルを秘めています。

その価値を最大限に引き出し、納得のいく価格で、そしてスムーズに売却を成功させるために最も大切なこと。それは、信頼できるプロのパートナーと共に、正しい戦略を着実に実行することです。

私たち株式会社ホームラボは、地域に根差した不動産のプロフェッショナルとして、あなたの「売りたい」という想いに全力で応えます。無料査定はもちろん、売却に関するどんな些細なご不安でも、まずはお気軽にご相談ください。あなたの資産を、最高の未来へと繋ぐお手伝いをさせていただきます。

よくある質問　FAQ

査定価格はどのようにして決まるのですか？

査定価格は、主に3つの要素から総合的に算出されます。①物件そのものの状態（広さ、間取り、築年数、日当たりなど）、②近隣の類似物件の「成約事例」や現在の「売出事例」との比較、③国が公表する公示地価や市場全体の動向です。ネットの自動査定は②の一部を機械的に行っているに過ぎません。プロの査定では、これらのデータに加え、物件の持つプラスアルファの魅力（リフォーム状況、眺望、駅からの道のりの良さなど）も加味して、より実態に即した「売れる価格」をご提案します。

売却にはどれくらいの期間がかかりますか？

一般的に、売却の相談から物件の引渡し完了まで、3ヶ月から6ヶ月程度を見ていただくのが目安です。ただし、これは売り出し価格や物件の状況、市場の動向によって大きく変動します。例えば、相場より高めの価格で売り出すと長引く傾向があり、逆に早期売却を目指す価格設定であれば1〜2ヶ月で決まるケースもあります。お客様のご希望のスケジュールに合わせて、最適な売却プランをご提案します。

古い家なので、リフォームしてから売った方が高く売れますか？

一概には言えません。確かに見た目が綺麗になれば印象は良くなりますが、リフォームにかかった費用を全額売却価格に上乗せできるとは限りません。また、買主様がご自身の好みに合わせてリフォームしたいと考えている場合、リフォーム済みの物件はかえって敬遠されることもあります。基本的には、大掛かりなリフォームはせず、ハウスクリーニングで清潔感を出す程度に留めるのがおすすめです。リフォームすべきかどうかは、物件の状態によりますので、まずは一度ご相談ください。

売却にかかる費用には、どのようなものがありますか？

主な費用は以下の通りです。①仲介手数料（売買が成立した際の成功報酬）、②売買契約書に貼る印紙税、③住宅ローンが残っている場合の抵当権抹消登記費用（司法書士報酬含む）、④売却によって利益（譲渡所得）が出た場合の所得税・住民税（各種特例控除あり）、⑤その他、引越し費用などです。弊社では、これらの諸費用についても事前に詳しくご説明し、手元にいくら残るのかを明確にした上で売却活動を進めますのでご安心ください。

家の買い替えを考えています。売却と購入、どちらを先に進めるべきですか？

これは非常に重要なポイントで、お客様の資金状況やライフプランによって最適な選択が異なります。売却先行: 売却金額が確定するので資金計画が立てやすいという大きなメリットがあります。現在の住宅ローンを完済してから次のローンを組めるため、審査もスムーズです。ただし、新居が決まるまで仮住まいが必要になる可能性があります。購入先行: 気に入った物件をじっくり探して、タイミングを逃さず購入できるのがメリットです。しかし、売却がスムーズに進まないと、一時的にローンが二重になる「ダブルローン」のリスクや、売却を焦って安値で手放してしまう可能性があります。どちらにもメリット・デメリットがありますので、お客様の状況を詳しくお伺いした上で、最もリスクの少ない方法をご提案させていただきます。