「個性的すぎて売れない…」は嘘！埼玉の注文住宅を相場以上で売る7つの秘策【鶴ヶ島・坂戸・川越エリア専門】

「家族のために、こだわり抜いて建てたこの注文住宅。でも、いざ売却を考え始めると『個性的すぎて買い手が見つからないのでは…』と不安になっていませんか？」

埼玉県鶴ヶ島市、坂戸市、川越市エリアで、そのようなお悩みを抱える方は少なくありません。注文住宅は、住む人のライフスタイルや夢が詰まった、世界に一つだけの特別な家です。しかしその「特別さ」が、売却の際にはかえって足かせになると言われることもあります。

しかし、諦めるのはまだ早いです。その「こだわり」こそが、物件の最大の武器になる可能性を秘めています。この記事では、一般的な不動産売却の常識を覆し、あなたの個性的な注文住宅を「価値」として正しく評価させ、相場以上で売却するための具体的な7つの秘策を、鶴ヶ島・坂戸・川越エリアの最新市場動向を交えながら徹底的に解説します。

最後まで読めば、売却への不安は確信に変わり、自信を持って次の一歩を踏み出せるはずです。

この記事のポイントまとめ

• 「個性的＝売れない」は誤解：注文住宅の売却が難しいと言われるのは、主に「万人受けしない」ため。しかし、ターゲットを絞れば「唯一無二の価値」として高く評価される可能性がある。
• エリア特性の理解が鍵：鶴ヶ島市、坂戸市、川越市の各エリアで求められる住宅のニーズは異なる。地域の特性を理解した売却戦略が成功のカギを握る。
• 「こだわり」を言語化せよ：なぜそのデザインにしたのか、どんな建材を使ったのか。設計の背景にある「ストーリー」を伝えることで、物件の付加価値は飛躍的に高まる。
• リフォームは慎重に：高額なリフォームが必ずしも売却価格に反映されるとは限らない。費用をかける前に、まずは専門家による住宅診断（インスペクション）などを検討することが重要。
• 価格設定が運命を分ける：周辺の建売住宅と同じ基準で価格を決めると、本来の価値を見失う。専門的な知見に基づいた戦略的な価格設定が不可欠。
• 不動産会社選びが最も重要：注文住宅の売却実績が豊富で、その価値を正しく理解し、言語化できるパートナーを選ぶことが、成功への最短ルートとなる。

なぜ？「注文住宅は売りにくい」という通説のウソとホント

まず、なぜ注文住宅、特に個性的な家が売りにくいと言われるのか、その理由を正しく理解することから始めましょう。原因が分かれば、対策も見えてきます。

ホント：市場の需要とのミスマッチ

最大の理由は、買主の大多数が求める「平均的で無難な家」とのギャップです。

• 奇抜なデザインや間取り：例えば、極端に部屋数が少ない、吹き抜けが広すぎる、二世帯住宅など、特定のライフスタイルに特化した間取りは、ターゲットとなる購入者層を狭めてしまいます。
• 豪華すぎる設備：高級な輸入キッチンや特殊なホームシアターシステムなどは、維持費がかかる、好みが分かれるなどの理由で、必ずしもプラス査定になるとは限りません。
• 建売住宅との価格競争：建売住宅は、資材の大量仕入れや規格化によってコストを抑えています。そのため、同エリアの建売住宅と比較された際に、価格面で不利に見えることがあります。

ウソ：「価値がない」わけではない

しかし、これらの理由は「売れない」ことを意味するわけではありません。「万人受けしない」というだけです。裏を返せば、その価値を理解してくれる特定の誰かにとっては、他のどんな物件よりも魅力的に映る可能性があるということです。

スキーの達人向けのスキー板が初心者には扱いにくいように、あなたの家も、その良さが分かる人にとっては「お宝」なのです。問題は、その「お宝」の価値を正しく伝え、ふさわしい買い手を見つけ出す戦略があるかどうか、という点に尽きます。

【エリア別】鶴ヶ島・坂戸・川越の注文住宅市場のリアル

売却戦略を立てる上で、物件が所在するエリアの市場動向を把握することは極めて重要です。ここでは、鶴ヶ島市・坂戸市・川越市の特徴を見ていきましょう。

エリア	市場の特徴と動向	注文住宅売却のポイント
鶴ヶ島市	東武東上線が通り、都心へのアクセスが良好。区画整理された閑静な住宅街が多く、ファミリー層に人気。近年、土地価格は比較的安定しているが、物件の供給数によっては価格変動も見られる。大手不動産会社の査定対応も活発。	交通の利便性と静かな住環境を両立できる点をアピール。子育て世代を意識し、周辺の公園や学校、商業施設の情報を充実させることが有効。
坂戸市	鶴ヶ島市と同様に東武東上線沿線で、自然豊かな環境が魅力。若葉駅周辺などは開発が進み、新しい住民も増加傾向にある。ただし、エリアによっては価格が下落傾向を示すデータもあり、売却タイミングの見極めが重要。	都心からの移住者や、自然に近い環境でのびのびと暮らしたい層がターゲットになり得る。土地の広さや庭付きであることを「ゆとりある暮らし」として訴求する。
川越市	「小江戸」として知られる観光地でありながら、都心へのアクセスも良く、商業施設も充実しているため、幅広い層から高い人気を誇る。不動産取引も活発で、特にマンション価格は上昇傾向にあるが、戸建ても根強い需要がある。	「歴史と文化の街に住む」というブランドイメージを最大限に活用。デザイン性の高い注文住宅は、街の雰囲気と調和させるストーリーを語ることで、唯一無二の価値を訴求しやすい。

（注）上記は2025年7月時点の一般的な市場動向です。個別の物件価格は、築年数、立地、状態によって大きく変動します。正確な売却相場を知るためには、必ず専門家による査定が必要です。

あなたの「こだわり」を「価値」に変える！7つの高値売却戦略

お待たせしました。ここからが本題です。あなたの個性的な注文住宅を、その他大勢の物件に埋もれさせることなく、その価値を最大限に引き出して高値で売却するための具体的な7つの戦略をご紹介します。

戦略1：買主を「探す」のではなく「狙い撃つ」

万人受けを狙うのはやめましょう。あなたの家を本当に評価してくれる、たった一人の理想の買主像（ペルソナ）を具体的に設定します。

例1：建築家が設計したミニマルなデザインの家

• ペルソナ：30代後半、共働き、子供なしの夫婦。デザイン関係の仕事をしており、ありきたりな建売住宅には興味がない。シンプルで質の高い暮らしを求めている。
• アプローチ：建築雑誌やデザイン系ウェブメディアの読者層に響くような広告展開。SNSで「#デザイナーズ住宅」「#ミニマルな暮らし」などのハッシュタグを活用する。

例2：広い庭と家庭菜園スペースがある家

• ペルソナ：50代、子育てが一段落した夫婦。都心から少し離れても、自然に触れながらスローライフを楽しみたい。DIYやガーデニングが趣味。
• アプローチ：地域のコミュニティ誌や、ガーデニング・アウトドア系の趣味サイトに情報を掲載。庭で採れた野菜の写真を広告に使うなど、ライフスタイルを具体的に見せる。

ターゲットを絞ることで、広告のメッセージはより鋭く、深く突き刺さります。

戦略2：物件の「スペック」ではなく「ストーリー」を語る

買主が本当に知りたいのは、単なる部屋の数や面積ではありません。その家でどんな暮らしが実現できるか、という「物語」です。

• NG例：「南向きのリビングは18畳で日当たり良好です」
• OK例：「建築家の『光を取り込む』という思想に基づき設計されたこのリビングは、南向きの大きな窓から一日中やわらかな光が差し込みます。休日の朝は、ここでコーヒーを飲みながら読書をするのが最高の時間でした」

なぜこの間取りにしたのか、なぜこの壁紙を選んだのか。設計図や建築当時の写真、使った建材のサンプルなどがあれば、それらも最高の小道具になります。あなたの「こだわり」の背景にある想いを言語化し、買主に追体験してもらうのです。

戦略3：プロの目で「本当の価値」を証明する

あなたの主観的な「こだわり」だけでは、買主の不安を払拭できない場合があります。そこで、第三者の専門家による客観的な評価が強力な武器となります。

• ホームインスペクション（住宅状況調査）：専門家が建物の状態を診断し、劣化状況や欠陥の有無を報告書にまとめます。これにより、買主は安心して購入を検討できます。特に築年数が経過した物件では効果絶大です。
• 既存住宅売買瑕疵保険：インスペクションに合格すれば加入できる保険です。売却後に雨漏りなどの欠陥が見つかった場合、補修費用が保険でカバーされます。これは買主にとって大きな安心材料となり、売主にとっても引き渡し後のトラブル回避につながります。

これらの費用はかかりますが、結果的に売却価格の上昇や売却期間の短縮につながり、投資以上のリターンが期待できます。

戦略4：リフォームは禁物？「磨き上げる」意識を持つ

「高く売るためにリフォームしよう」と考えるのは、少し待ってください。大規模なリフォームは、費用を回収できないケースがほとんどです。買主が自分の好みにリフォームしたいと考えている場合、あなたのリフォームが無駄になる可能性もあります。

リフォームよりも重要なのは、「清潔感」と「手入れの行き届いた印象」です。

• ハウスクリーニング：特に水回り（キッチン、浴室、トイレ）や窓、サッシなど、素人では難しい部分をプロに依頼するだけで、家の印象は劇的に変わります。
• 小規模な補修：剥がれた壁紙の補修、壊れたドアノブの交換など、低コストでできる修繕は行いましょう。
• 外回りの清掃：玄関アプローチ、庭の草むしり、外壁の簡単な洗浄など、家の「顔」である外観を整えることは非常に重要です。

「新しくする」のではなく、「今あるものを最高の状態に磨き上げる」という意識が大切です。

戦略5：価格設定は「アートとサイエンス」の融合

注文住宅の価格設定は非常に難しい作業です。周辺の建売住宅の成約事例（サイエンス）だけを参考にすると、あなたの家の「こだわり」という価値（アート）が無視されてしまいます。

• ステップ1：基礎価格の把握：まずは、土地の価格と、建物の再調達価格から築年数に応じた減価償却を考慮した価格を算出します。これはあくまで土台となる価格です。
• ステップ2：付加価値の加算：ここからが本番です。デザイン性、使用した建材のグレード、設備の性能、耐震性、日当たりや眺望など、他の物件にはない「プラスアルファ」を一つひとつ価格に上乗せしていきます。
• ステップ3：戦略的な売り出し価格の設定：市場の反応を見るため、少し高めの価格からスタートし、内見の反応などを見ながら調整していく戦略も有効です。ただし、安易な値下げは「売れ残り物件」という印象を与えかねないため、慎重な判断が必要です。

この複雑な価格設定こそ、注文住宅の売却実績が豊富な不動産会社の腕の見せ所です。

戦略6：写真は「物件」ではなく「作品」を撮る意識で

オンラインで物件を探すのが当たり前の今、広告写真の質はクリック率を大きく左右します。素人がスマートフォンで撮った写真では、あなたの家の魅力は10分の1も伝わりません。

• プロのカメラマンに依頼する：広角レンズを使い、自然光を活かして撮影された写真は、空間の広がりや質感をリアルに伝えます。
• 最高のコンディションで撮影する：整理整頓はもちろん、家具の配置を工夫したり、花やグリーンを飾ったりするだけで、生活感のある温かい雰囲気を演出できます。
• アピールポイントを切り取る：こだわりのキッチン、デザイン性の高い照明、美しい庭の眺めなど、ペルソナに響くであろうポイントを重点的に撮影します。

写真は単なる記録ではなく、買主の「住みたい」という感情を掻き立てるための「作品」であると心得ましょう。

戦略7：売却の成否は「パートナー選び」で9割決まる

これら6つの戦略をすべて自分一人で実行するのは不可能です。最も重要なのは、あなたの家の価値を深く理解し、共に戦ってくれる信頼できる不動産会社をパートナーに選ぶことです。

注文住宅の売却を依頼する不動産会社を選ぶ際は、以下の点を確認しましょう。

• 注文住宅・デザイナーズ物件の売却実績が豊富か
• あなたの家の「こだわり」に共感し、その価値を言語化してくれるか
• ターゲット設定や広告戦略について、具体的な提案をしてくれるか
• 査定価格の根拠を、データと情熱の両面から明確に説明してくれるか
• 地元（鶴ヶ島・坂戸・川越）の市場に精通しているか

査定額の高さだけで選ぶのは危険です。安易に高い査定額を提示し、契約後に値下げを迫る業者も存在します。大切なのは、あなたの家の価値を信じ、その価値を最大化するための努力を惜しまない担当者と出会うことです。

まとめ：あなたの「こだわり」は、未来の誰かの「理想」になる

個性的な注文住宅の売却は、決して簡単な道のりではありません。しかし、それは「不可能」や「損をする」ということとイコールではありません。

正しい知識を身につけ、適切な戦略を立て、信頼できるパートナーと共に歩めば、あなたの「こだわり」は、次の住まい手の「理想」となり、正当な価格、あるいはそれ以上で評価される可能性を十分に秘めています。

「うちの家は特殊だから…」と一人で悩まず、まずはその「特殊さ」を魅力として語れるプロに相談することから始めてみませんか。私たち株式会社ホームラボは、鶴ヶ島市・坂戸市・川越市エリアの不動産市場に精通し、一軒一軒の家に込められた想いを大切にする不動産のプロフェッショナルです。あなたの家の「本当の価値」を一緒に見つけ出し、最高の形で次の住まい手へと引き継ぐお手伝いをさせていただきます。

あなたのこだわりが詰まった大切な家、その価値を最大化する売却戦略を一緒に考えましょう。まずはお気軽に無料査定からご相談ください。

よくある質問（FAQ）

築20年以上経った注文住宅ですが、本当に売れますか？

はい、売却可能です。日本の税法上、木造住宅の価値は築22年でほぼゼロとされますが、これはあくまで帳簿上の話です。実際の不動産市場では、立地やメンテナンス状態、デザイン性が良ければ、築20年を超えても十分に価値が認められます。特に、しっかりとしたメンテナンスが施されていることや、リノベーションのベースとして魅力的な構造であることなどをアピールできれば、買い手は見つかります。ホームインスペクションなどを活用し、建物の健全性を客観的に示すことが有効です。

売却前にリフォームした方が高く売れますか？

一概には言えません。多くの場合、リフォームにかかった費用を売却価格に全額上乗せすることは困難です。買主が自分の好みにリフォームしたい場合、良かれと思ってしたリフォームが逆に敬遠されることもあります。基本的には大規模なリフォームは行わず、ハウスクリーニングや小規模な修繕にとどめ、清潔感を高めることに注力する方が費用対効果は高いです。リフォームを検討する際は、必ず事前に不動産会社に相談してください。

査定価格は不動産会社によってなぜ違うのですか？

査定価格には、大きく分けて2つの側面があります。一つは、周辺の取引事例や公示価格などに基づいた「データに基づく客観的な評価」。もう一つは、その不動産会社が持つ販売力やノウハウ、物件のデザイン性や「こだわり」といった付加価値をどう評価するかという「主観的な評価」です。特に注文住宅の場合、後者の比重が大きくなるため、会社の得意分野や担当者の知見によって価格に差が出やすいのです。査定額の高さだけでなく、その根拠をいかに納得できる形で説明してくれるかを見極めることが重要です。

売却活動にはどれくらいの期間がかかりますか？

一般的な不動産売却では、相談から引き渡しまで6ヶ月程度が目安とされています。しかし、注文住宅の場合は、ターゲットとなる買主層が限られるため、もう少し時間がかかる可能性があります。スケジュールに余裕を持たせ、焦って値下げをするような事態を避けることが大切です。信頼できる不動産会社としっかりとした販売戦略を立てることで、売却期間を短縮することは可能です。

住宅ローンが残っていても売却できますか？

はい、可能です。売却した代金で住宅ローンを完済できれば問題ありません。売却価格がローン残高を下回る「オーバーローン」の状態でも、自己資金（貯蓄など）を充当して完済できれば売却できます。まずは、ローン残高がいくらあるかを正確に把握し、売却の計画を立てることが重要です。金融機関への相談も必要になるため、早めに不動産会社に相談しましょう。