長屋・テラスハウス売却は無理じゃない！川越市・坂戸市・鶴ヶ島市で高値売却を狙うプロの5大戦略

「うちの長屋、売れるんだろうか…」「テラスハウスは売却が難しいって本当？」

埼玉県川越市、坂戸市、鶴ヶ島市で、親から相続した、あるいは長年住んできた長屋やテラスハウスの売却をお考えのあなたへ。インターネットで検索するとネガティブな情報ばかりが目につき、不安な気持ちを抱えていらっしゃるかもしれません。

連棟式住宅特有の課題を正しく理解し、適切な戦略を立てれば、納得のいく価格での売却は決して不可能ではありません。

この記事では、地域に密着した不動産のプロとして、あなたの資産価値を最大化するための具体的な方法を、最新の市場動向と共にお伝えします。

この記事でわかること

• なぜ長屋・テラスハウスは「売りにくい」と言われるのか、その本当の理由
• 【川越・坂戸・鶴ヶ島】エリア別の最新不動産市況と売却の可能性
• あなたの物件の価値は？気になる売却相場のリアル
• 売却成功の鍵を握る「5つの戦略的ステップ」
• 知っておかないと損をする、売却時の税金の話

この記事を最後まで読めば、漠然とした不安は具体的な行動計画へと変わり、自信を持って売却活動の第一歩を踏み出せるはずです。

なぜ？長屋・テラスハウスが「売りにくい」と言われる3つの根本理由

まず、敵を知ることから始めましょう。長屋・テラスハウス（建築基準法上は「長屋」に分類される連棟式住宅）がなぜ一般的な戸建てに比べて売却が難しいとされるのか、その構造的な理由を解説します。

理由1：自由にならない「再建築・リフォーム」の壁

長屋・テラスハウスの最大の特徴は、複数の住戸が壁を共有している点です。これが売却時の大きな足かせとなります。

• 単独での建て替えが原則不可：自分の所有部分だけを取り壊して新しく建て替えることは、構造上・法律上、極めて困難です。建て替えには、基本的に全所有者の同意が必要となります。
• リフォームにも制約：壁を共有しているため、大規模なリフォームや修繕を行う際にも隣家の同意や協力が必要になるケースがあります。これにより、買主が将来的なリフォームを躊躇する原因となります。
• 再建築不可物件の可能性：古い長屋の中には、現在の建築基準法における「接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない）」を満たしていない物件も少なくありません。この場合、「再建築不可」となり、建物の資産価値は著しく低下します。

理由2：買主が見つかりにくい「住宅ローン」の壁

多くの買主は住宅ローンを利用して不動産を購入します。しかし、金融機関は長屋・テラスハウスへの融資に慎重な傾向があります。

• 低い担保価値：建て替えやリフォームが自由に行えないため、不動産としての担保価値が低いと評価されがちです。融資が承認されない、または希望額に満たないケースが多く、結果として現金購入できる買主に限定されてしまいます。

理由3：複雑な「権利関係・隣人関係」の壁

複数の所有者が一つの建物を共有しているため、権利関係が複雑になりがちです。

• 同意形成の難しさ：売却や建て替え、大規模修繕など、重要な意思決定には隣家との協議や同意が不可欠です。隣人との関係性が良好でない場合や、所有者が不明な場合、話を進めること自体が困難になります。
• 越境物の問題：古い物件では、配管や屋根などが隣の敷地に越境しているケースもあり、トラブルの原因となることがあります。

これらの理由から、長屋・テラスハウスは同エリア・同規模の一般的な戸建てに比べて2〜3割、場合によってはそれ以上低い価格傾向です。

【エリア別】市場動向から読む！川越・坂戸・鶴ヶ島市の売却ポテンシャル

「売りにくい理由はわかった。でも、このエリアならどうなの？」という疑問にお答えします。不動産の価値は、物件そのものの状態だけでなく、立地するエリアの市場動向に大きく左右されます。ここでは、2025年最新のデータを基に、3市のポテンシャルを分析します。

川越市：観光人気と都心アクセスが追い風。高まる需要に期待

「小江戸」として全国的な知名度を誇る川越市は、安定した不動産需要が見込めるエリアです。

• 地価の上昇傾向：2025年4月時点の公示地価は坪単価平均約60万円で、前年から上昇傾向にあります。特に川越駅周辺などの利便性の高いエリアは、今後も安定した推移が予測されます。10年後の土地価格も+14.5%という強気の予想も出ています。
• 高い賃貸需要：観光客だけでなく、都心へのアクセスの良さから居住地としても人気があり、賃貸需要も旺盛です。これにより、投資家が収益物件として長屋やテラスハウスを購入する可能性も十分に考えられます。

坂戸市：ファミリー層に人気。利便性と価格のバランスが魅力

坂戸市は、都心へのアクセスも良好でありながら、比較的落ち着いた住環境がファミリー層に人気のエリアです。

• 地価の動向：2025年の公示地価平均は坪単価約34万円です。地価は近年、微減または横ばいのデータもありますが、商業地では上昇も見られるなど、エリアによって動向は異なります。一方で、マンション需要は活発化しており、売却のチャンスは存在します。
• 開発への期待：旧城山小学校跡地の利活用など、市の開発計画も進められており、将来的な街の活性化が期待されます。

鶴ヶ島市：上昇期待と活発な市場。今が「売り時」の可能性も

鶴ヶ島市は、近年不動産市場が活発化しており、将来的な価値向上も期待されるエリアです。

• 地価の上昇予測：2025年の公示地価平均は坪単価約37万円と、坂戸市を上回ります。10年後の土地価格は+25.5%に達するという強気の予測データも存在します。
• 活発な取引：近年のマンション市場は買い意欲が旺盛で、取引も活発です。「現在は売り時」との見方もあり、長屋・テラスハウスであっても、この市場の波に乗れる可能性があります。

市	2025年公示地価（坪単価平均）	市場の特徴	売却のポイント
川越市	約60.0万円	観光人気、都心アクセス良好、地価上昇傾向	「立地の良さ」を最大限にアピール。投資家需要も視野に。
坂戸市	約34.4万円	ファミリー層に人気、価格のバランスが良い	ターゲット買主を明確にし、価格設定を戦略的に行う。
鶴ヶ島市	約36.8万円	市場が活発、地価上昇期待が高い	市場の追い風を活かしつつ、物件情報の透明性を高める。

売却成功の鍵！高値売却を実現する5つの戦略的ステップ

物件の特性とエリアの市場を理解した上で、いよいよ具体的な売却戦略を立てていきます。以下の5つのステップを順に実行することが、成功への最短ルートです。

ステップ1：【現状把握】まずは「専門家」に相談し、正確な価値を知る

自己判断で「どうせ売れない」と決めつけるのは最も危険です。まずは、長屋・テラスハウスの売買実績が豊富な、地域に精通した不動産会社に相談しましょう。

• 査定依頼：複数の会社に査定を依頼するのも一つの手ですが、重要なのは価格だけでなく「なぜその価格なのか」「どのような売却戦略を考えているのか」という根拠と提案力です。
• 課題の洗い出し：プロの視点で、あなたの物件が抱える法的な制約（再建築の可否など）、物理的な状態、権利関係の問題点などを洗い出してもらいます。

ステップ2：【最重要】「隣家との交渉」で可能性を切り拓く

連棟式住宅の売却において、最も重要かつデリケートなのが隣家との関係です。ここでの対応が、売却の選択肢を大きく広げます。

• 隣家に買い取ってもらう：最もスムーズな解決策の一つです。隣家にとっては、居住スペースを拡大できる、あるいは二世帯住宅に改築できるなど大きなメリットがあります。
• 同時に売却する：隣家も売却を考えている場合、一緒に売却することで大きなメリットが生まれます。複数の住戸をまとめて「一棟」として売却できれば、土地としての価値が高まり、単独で売るよりも高値がつく可能性があります。
• 切り離しの同意を得る：建て替えや大規模なリフォームを前提とする買主のために、建物を切り離す工事の同意を得る方法です。ただし、専門家と慎重に検討する必要があります。

ステップ3：【信頼獲得】「インスペクション」で物件の価値を”見える化”する

インスペクション（建物状況調査）とは、建築士などの専門家が建物の劣化状況や欠陥の有無を診断することです。これは、売主・買主双方にとって大きなメリットがあります。

• 資産価値の向上：「インスペクション済み」という事実は、物件の信頼性を高め、資産価値を向上させます。
• 売却後のトラブル防止：事前に建物の状態を告知することで、引き渡し後の「契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）」を問われるリスクを大幅に軽減できます。
• 早期売却：買主は安心して購入を検討できるため、売却までの期間が短縮される効果が期待できます。

ステップ4：【費用対効果】「リフォーム」は慎重に判断する

「きれいにすれば高く売れるはず」と考え、売却前に大規模なリフォームを検討する方がいますが、これは慎重に判断すべきです。

• リフォーム費用は回収できないことが多い：リフォームにかけた費用を、そのまま売却価格に上乗せできるとは限りません。むしろ、費用倒れになるケースがほとんどです。
• 買主の好みの問題：買主は自分の好みに合わせてリフォームしたいと考えている場合が多く、売主が行ったリフォームが無駄になってしまうこともあります。

ステップ5：【戦略的売却】「ターゲット買主」を広げてアプローチする

買主は、マイホームを探す一般の方だけではありません。ターゲットを広げることで、売却の可能性は格段に高まります。

• 不動産投資家：川越市のような賃貸需要が高いエリアでは、リフォームして賃貸に出すことを目的とした投資家が有力な買主候補となります。
• 不動産買取業者：なかなか買い手が見つからない場合や、早く現金化したい場合には、不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」も有効な選択肢です。

知らないと損！売却にかかる税金の基礎知識

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、税金（所得税・住民税）がかかります。事前に計算方法を知っておくことが重要です。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得 = 売却価格 – (取得費 + 譲渡費用)

• 取得費：その不動産を購入したときの代金や手数料など。不明な場合は、売却価格の5%を概算取得費とすることができます。
• 譲渡費用：仲介手数料や印紙税など、売却のために直接かかった費用。

税率は所有期間で変わる！

税率は、売却した年の1月1日時点での所有期間によって大きく異なります。

• 短期譲渡所得（所有期間5年以下）：税率 39.63%（所得税30.63% + 住民税9%）
• 長期譲渡所得（所有期間5年超）：税率 20.315%（所得税15.315% + 住民税5%）

所有期間が5年を超えるかどうかで税負担が倍近く変わるため、売却のタイミングは非常に重要

使える特例を知っておこう

マイホームとして住んでいた物件を売却する場合など、条件を満たせば税負担を軽減できる特例があります。

• 3,000万円の特別控除：譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。
• 所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例：所有期間が10年を超えている場合、課税譲渡所得6,000万円以下の部分の税率が14.21%に軽減されます。

まとめ：一人で悩まず、まずは地域密着のプロにご相談を

長屋・テラスハウスの売却は、確かに一般的な不動産売却よりも多くの課題を伴います。しかし、それは「不可能」ということではありません。

• 物件の特性と法規制を正しく理解する
• エリアの市場動向を把握し、戦略を立てる
• 隣家との協力体制を築く
• インスペクションなどで物件の信頼性を高める
• 信頼できる不動産のプロをパートナーにする

これらのポイントを押さえることで、道は必ず開けます。

私たち株式会社ホームラボは、鶴ヶ島市、坂戸市、川越市エリアに深く根差し、このような複雑な不動産売却を数多く手掛けてまいりました。豊富な知識と経験、そして地域への想いを持って、お客様一人ひとりの状況に合わせた最適な売却プランをご提案します。

「何から始めたらいいかわからない」「うちの物件でも本当に売れるのか」 どんな些細なことでも構いません。まずは、あなたの想いと不安をお聞かせください。無料査定・無料相談で、私たちがあなたの資産価値を最大化するお手伝いをいたします。

よくある質問　FAQ

隣の家が売却に同意してくれません。もう売却は無理ですか？

諦める必要はありません。ご自身の所有部分だけを売却すること自体は、隣家の同意がなくても可能です。ただし、その場合は買主が限定される可能性があります。まずは、なぜ同意が得られないのか、専門家を交えて話し合いの場を設けることが重要です。隣家への買取打診や、粘り強い交渉で道が開けるケースも多くあります。

やはりリフォームしてから売るべきでしょうか？

基本的には大規模なリフォームは不要です。リフォーム費用を売却価格に上乗せすることは難しく、費用倒れになるリスクが高いためです。買主の好みに合わない可能性もあります。ただし、雨漏りや給湯器の故障など、生活に支障をきたす明らかな不具合は修繕しておく方が良いでしょう。最適な対応は物件の状態によりますので、専門家にご相談ください。

売却までには、どのくらいの期間がかかりますか？

一般的な不動産売却で4か月から6か月程度が目安とされていますが、長屋・テラスハウスの場合は隣家との交渉や法的な調査に時間がかかる可能性があるため、それ以上の期間を見ておくと安心です。不動産会社に直接買い取ってもらう場合は、最短数週間で現金化することも可能です。

住宅ローンがまだ残っていますが、売却できますか？

はい、可能です。売却価格でローン残債を全額返済できれば問題ありません。もし売却価格がローン残債を下回る「任意売却」となる場合でも、金融機関との交渉など専門的な手続きを踏むことで売却は可能です。まずはローン残高を確認し、不動産会社にご相談ください。

古すぎて住めない状態です。解体して更地にした方が高く売れますか？

一概にそうとは言えません。解体には100万円以上の費用がかかる場合があります。また、再建築不可の土地の場合、建物を解体してしまうと二度と家を建てられなくなり、資産価値がゼロになってしまう危険性があります。現状のまま売却するか、解体するかは、法規制や費用対効果を専門家が慎重に判断する必要があります。自己判断での解体は絶対に避けてください。