農地を売るなら知らなきゃ損！埼玉（川越市・坂戸市・鶴ヶ島市）の農地転用、期間は最短1週間？プロが完全ガイド

「親から相続した畑、農業はしないし、どうしよう…」 「固定資産税だけ払い続けるのはもう限界…」 「この土地、宅地にして売れたら一体いくらになるんだろう？」

埼玉県川越市、坂戸市、鶴ヶ島市で農地をお持ちのあなたへ。そのお悩み、実は大きなチャンスに変えられるかもしれません。

この記事では、あなたの農地を「売れる資産」に変えるための魔法、「農地転用」の全てを徹底的に解説します。特に、多くの方が気になる「手続きにかかる期間」に焦点を当て、最短ルートで売却を成功させるための秘訣を、不動産のプロが分かりやすくガイドします。

この記事を読めば、以下のことが全て分かります。

この記事のポイントまとめ

• 農地転用して売却する際の手続き期間は、土地の場所によって大きく異なり、「市街化区域」なら最短約1週間、「市街化調整区域」なら最短約2ヶ月が目安です。
• 手続きは、比較的簡単な「届出（市街化区域）」と、難易度の高い「許可（市街化調整区域）」の2種類に大別されます。
• 売却は、転用が認められることを条件とした「停止条件付売買契約」を結ぶのが一般的で、万が一転用できなくても安心です。
• 2024年4月から相続登記が義務化されました。相続した農地を売却するには、まず登記を済ませる必要があります。
• 複雑な手続きをスムーズに進める成功の鍵は「事前の相談」です。まずは専門知識を持つプロに相談することから始めましょう。

この記事を最後まで読めば、漠然とした不安は具体的な行動計画へと変わり、あなたの資産価値を最大化するための一歩を踏み出せるはずです。

なぜ今、農地売却？川越・坂戸・鶴ヶ島で深刻化する「耕作放棄地」問題

近年、鶴ヶ島市、坂戸市、川越市を含む多くの地域で、「耕作放棄地」が深刻な問題となっています。農業従事者の高齢化や後継者不足により、管理されなくなった農地が増加しているのです。

耕作放棄地を放置する3つのリスク

• 経済的負担: 農業をしていなくても、固定資産税は毎年かかります。草刈りなどの管理費用も無視できません。
• 近隣トラブル: 雑草が生い茂ると、害虫や害獣の温床となり、近隣の農地や住宅に被害を及ぼす可能性があります。景観の悪化も問題です。
• 資産価値の低下: 荒れ果てた土地は買い手がつきにくく、市場価値がどんどん下がってしまいます。

こうした状況に加え、2024年4月1日から「相続登記の義務化」がスタートしました。これは、相続で取得した土地の所有権登記を3年以内に行うことを義務付けるもので、違反すると10万円以下の過料が科される可能性があります。この法改正により、「所有者が誰か分からない土地」問題の解消が期待されると同時に、使わない土地の売却を検討する人が増えています。

つまり、「使わない農地」はもはや放置できる存在ではなく、積極的に活用や売却を考えるべき「課題」となっているのです。そして、その解決策こそが「農地転用」なのです。

「農地転用」とは？あなたの土地は売れる土地？基本の”キ”を徹底解説

「農地転用」とは、その名の通り、農地を農地以外の目的（宅地、駐車場、資材置場など）で利用できるように、土地の種類を変更する法的な手続きのことです。

日本の食料自給率を守るため、優良な農地は法律（農地法）で厳しく保護されており、勝手に家を建てたり、駐車場にしたりすることはできません。そこで、農地を宅地などとして売却するためには、この「農地転用」の手続きが不可欠となるのです。

この手続きの難易度と期間を左右する、最も重要なポイントが2つあります。

重要ポイント1：市街化区域 vs 市街化調整区域

あなたの土地がどちらの区域にあるかで、運命が大きく分かれます。

• 市街化区域:
  概要: すでに市街地を形成している区域、またはおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域です。簡単に言えば、「街づくりを促進するエリア」です。
  転用手続き: 農業委員会への「届出」で済み、比較的簡単です。
• 市街化調整区域:
  概要: 市街化を抑制すべき区域。つまり、「無秩序な開発を防ぎ、自然や農地を守るエリア」です。
  転用手続き: 原則として開発が制限されており、転用するには都道府県知事（埼玉県知事）の厳しい「許可」が必要になります。

ご自身の土地がどちらの区域に属するかは、各市役所の都市計画担当課（例：川越市なら都市計画課、坂戸市・鶴ヶ島市なら都市計画課など）で確認できます。

重要ポイント2：農地法第4条 vs 農地法第5条

農地転用には、誰が何のために転用するかによって、根拠となる法律の条文が異なります。

• 農地法第4条（自己転用）:
  内容: 農地の所有者自身が、自分の土地を宅地や駐車場など、農地以外のものにする場合の手続きです。例えば、自分の農地に自分の子供のための家を建てるケースがこれにあたります。
• 農地法第5条（転用目的の権利移転）:
  内容: 農地を売買・賃貸借し、購入者や借主が転用する場合の手続きです。農地を宅地にして第三者に売却する場合は、この第5条の手続きとなります。買主と売主が共同で手続きを進める必要があります。

まとめると、「市街化区域の農地を売却する」場合は「農地法第5条の届出」、「市街化調整区域の農地を売却する」場合は「農地法第5条の許可申請」が必要になる、と覚えておきましょう。

【期間徹底比較】市街化区域（届出）vs 市街化調整区域（許可）手続きの流れと期間

では、いよいよ本題である「期間」について、2つのケースに分けて具体的に見ていきましょう。

ケース1：市街化区域の農地（届出）- スピード重視ならこちら！

市街化区域内の農地転用は、農業委員会への「届出」で完了します。知事の許可は不要なため、手続きは非常にスピーディーです。

手続きの流れ（農地法第5条届出）

• 買主を見つけ、停止条件付売買契約を締結する。
• 必要書類を揃え、市の農業委員会事務局へ届出書を提出する。
• 農業委員会が書類を審査し、不備がなければ受理する。
• 「受理通知書」が交付される。
• 代金決済と所有権移転登記を行う。

気になる期間は？ 届出書の受付は、基本的に市役所の開庁日であればいつでも可能です。書類に不備がなければ、鶴ヶ島市の場合、通常約1週間で「受理通知書」が発行されます。これは驚異的なスピードと言えるでしょう。

ケース2：市街化調整区域の農地（許可）- 難易度は高いが価値も大きい！

一方、市街化調整区域の農地転用は、埼玉県知事の「許可」が必要となり、手続きは格段に複雑で時間もかかります。

手続きの流れ（農地法第5条許可申請）

• 買主を見つけ、停止条件付売買契約を締結する。
• 市の農業委員会事務局へ事前に相談する（必須）。
• 必要書類を揃え、農業委員会へ許可申請書を提出する。
• 農業委員会が現地調査や総会での審議を行う。
• 農業委員会から埼玉県（川越農林振興センター）へ意見を付けて申請書を送付する。
• 埼玉県が審査し、許可・不許可を決定する。
• 「許可書」が交付される。
• 代金決済と所有権移転登記を行う。

気になる期間は？ 最大の注意点は、申請書の受付締切日が決まっていることです。鶴ヶ島市や近隣の多くの自治体では、毎月10日頃（休日の場合は翌開庁日）が締切となっています。この日を逃すと、審査が翌月回しになり、1ヶ月のロスが生じます。

申請から許可書が交付されるまでの期間は、鶴ヶ島市の場合で最短約2ヶ月です。一般的に見ても、申請から許可までは2〜3ヶ月程度かかると考えておくと良いでしょう。

手続きの比較まとめ

項目	市街化区域（届出）	市街化調整区域（許可）
手続き	農業委員会への届出	埼玉県知事の許可
難易度	比較的容易	難しい（立地・一般基準の審査あり）
期間目安	約1週間～	約2ヶ月～
受付	随時	月1回（毎月10日頃締切）
決定権者	市の農業委員会	埼玉県知事

このように、土地の区域によって手続き期間は天と地ほどの差があります。ご自身の土地がどちらに該当するかを把握することが、売却計画を立てる上での第一歩です。

失敗しない！農地転用売却の5つの黄金ステップ

手続きの種類と期間が分かったところで、次は売却全体の流れを5つのステップで見ていきましょう。これは、農地転用売却を成功させるための王道ルートです。

• ステップ1：信頼できる不動産会社へ相談
  まず、農地売買の実績が豊富な不動産会社に相談しましょう。一般的な不動産売買とは異なり、農地法や都市計画法などの専門知識が不可欠です。最初のパートナー選びが、成功の9割を決めると言っても過言ではありません。
• ステップ2：買主を見つけ「停止条件付売買契約」を締結
  不動産会社を通じて買主が見つかったら、売買契約を結びます。この時、必ず「農地法第5条の届出が受理された（または許可が下りた）場合に、この契約は有効となる」という「停止条件」を付けます。これにより、万が一転用が認められなかった場合でも、契約は白紙に戻り、売主・買主ともに違約金などのペナルティを負うリスクがなくなります。
• ステップ3：農業委員会へ転用手続き（届出 or 申請）
  売主と買主が共同で、必要書類を揃えて農業委員会に手続きを行います。申請書や事業計画書、資金証明書など、専門的な書類が多く、非常に煩雑です。多くの場合、この手続きは行政書士などの専門家が代行します。
• ステップ4：許可（受理）通知書の受領
  ケース1なら約1週間、ケース2なら約2ヶ月の審査期間を経て、無事に「受理通知書」または「許可書」が交付されます。これが、あなたの農地が「宅地」として売却できるようになった証明書です。
• ステップ5：代金決済と所有権移転登記
  許可が下りたら、いよいよ最終段階です。買主から売買代金の残りを受け取り（決済）、司法書士に依頼して土地の所有権を買主へ移す登記手続きを行います。これで、農地転用売却の全てが完了です。

これだけは押さえたい！手続きの重要ポイントと注意点

手続きをスムーズに進め、思わぬトラブルを避けるために、以下のポイントを必ず押さえておきましょう。

事前相談は必須中の必須！

市街化調整区域の許可申請はもちろん、市街化区域の届出であっても、手続きを始める前に必ず農業委員会事務局へ相談しましょう。必要書類や手続きの流れを事前に確認することで、書類の不備による手戻りを防ぎ、結果的に期間の短縮につながります。

「青地」は原則転用NG？

農地には「青地（あおじ）」と「白地（しろじ）」という区分があります。「青地」とは「農業振興地域内農用地区域」のことで、今後も長期にわたり農業を推進していくべき優良農地とされています。この青地農地は、原則として農地転用が認められません。転用するには、まず「農振除外」という非常にハードルの高い手続きを経て、青地から白地に変更する必要があります。

境界は明確ですか？

隣の土地との境界がはっきりしていないと、売却時に大きなトラブルになることがあります。特に農地は境界杭が不明瞭なケースも少なくありません。事前に土地家屋調査士に依頼して、隣地の所有者立ち会いのもとで境界を確定（筆界確定）しておくことを強くお勧めします。

不許可になるケースとは？

市街化調整区域の許可申請では、残念ながら不許可となるケースもあります。主な原因は以下の通りです。

• 書類の不備や計画の曖昧さ: 事業計画や資金計画に具体性・確実性がないと判断された場合。
• 立地が不適切: 周辺の優良農地に悪影響を及ぼす、インフラが未整備などの理由。
• 過去の違反: 申請者や関係者が過去に無断転用などの違反をしていた場合。

このような事態を避けるためにも、経験豊富な不動産会社や行政書士との連携が不可欠です。

鶴ヶ島市・坂戸市・川越市の相談窓口一覧

農地転用に関する相談は、以下の窓口で受け付けています。まずは電話でアポイントを取ってみましょう。

自治体・機関	担当部署	電話番号	所在地
鶴ヶ島市	農業委員会事務局	049-271-1111	鶴ヶ島市大字三ツ木16-1
坂戸市	農業委員会事務局	049-283-1331	坂戸市千代田1-1-1
川越市	農業委員会事務局 農地担当	049-224-6134	川越市元町1-3-1
埼玉県	川越農林振興センター 農地担当	049-242-1807	川越市新宿町1-17-17 ウェスタ川越公共施設棟5階

もちろん、私たち株式会社ホームラボにご相談いただければ、これらの調査から各種手続きのサポート、そして最適な売却戦略のご提案まで、ワンストップでお手伝いさせていただきます。

FAQ（よくあるご質問）

農地を相続したばかりです。すぐに売却できますか？

まず、相続による所有権移転登記を完了させる必要があります。2024年4月からこの相続登記は義務化されています。登記が完了した後、この記事で解説した農地転用の手続きを経て売却することが可能になります。

転用にかかる費用はどれくらいですか？

農業委員会への申請や届出自体に手数料はかかりません。ただし、登記事項証明書などの書類取得費用や、手続きを専門家に依頼する場合の報酬が必要になります。行政書士に依頼する場合、費用の相場は市街化区域の届出で5万円～、市街化調整区域の許可申請で20万円～程度が目安となります。

自分の土地が市街化区域か調整区域か分かりません。

各市の都市計画担当課（都市計画課など）で確認することができます。また、私たち株式会社ホームラボのような不動産会社にご相談いただければ、無料で調査いたしますので、お気軽にお問い合わせください。

買主がまだ見つかっていなくても転用許可は申請できますか？

いいえ、できません。売却を伴う農地法第5条の転用手続きは、買主（譲受人）と売主（譲渡人）が共同で申請・届出を行う必要があります。そのため、まずは買主を見つけ、停止条件付売買契約を結んでから手続きを開始するのが一般的な流れです。

転用許可が下りなかった場合、どうなりますか？

ステップ2で解説した「停止条件付売買契約」を結んでいれば、契約は自動的に白紙撤回となり、売主様に違約金などの負担は発生しません。不許可になった理由を精査し、問題点をクリアにして再申請することも可能です。なぜ不許可になったのか、その原因究明と対策が重要になります。

農地の一部だけを転用して売却することは可能ですか？

はい、可能です。その場合、売却したい部分と残す部分の土地を分ける「分筆登記」という手続きが必要になります。分筆登記は土地家屋調査士の専門分野です。手続きがより複雑になるため、まずは専門家にご相談ください。

まとめ

農地の宅地転用売却は、一見すると複雑で難しそうに感じるかもしれません。しかし、正しい知識と手順、そして信頼できるパートナーがいれば、決して乗り越えられない壁ではありません。

特に、手続きにかかる期間は、あなたの土地が「市街化区域」にあるか「市街化調整区域」にあるかで劇的に変わります。この違いを理解することが、スムーズな売却計画の第一歩です。

鶴ヶ島市、坂戸市、川越市で使わない農地をお持ちで、売却や活用にお悩みの方は、ぜひ一度、地域に根差した不動産のプロである私たち株式会社ホームラボにご相談ください。あなたの貴重な資産を、未来への大きな可能性に変えるお手伝いをさせていただきます。