「相続した実家が古くて、どうすればいいか分からない」「固定資産税だけがかかる『負動産』になってしまっている」「こんなボロボロの家、売れるわけがない」
埼玉県鶴ヶ島市、坂戸市、川越市で古い家（築古物件）を所有し、このような悩みを抱えていませんか？
結論から言えば、その古い家、諦めるのはまだ早いです。適切な知識と戦略があれば、築古物件は驚くような価格で売却できる可能性があります。むしろ、空き家問題の深刻化や法改正の流れを受け、今が売却の好機とも言えるのです。
この記事では、不動産のプロフェッショナルとして、鶴ヶ島市・坂戸市・川越市エリアに特化した古い家の売却戦略を、最新の市場動向や法規制、具体的な成功事例を交えながら、誰にでも分かりやすく徹底的に解説します。この記事を最後まで読めば、あなたの古い家を「負動産」から価値ある「資産」へと変えるための、具体的で実践的な道筋が見えるはずです。
- 古い家の価値は「土地」が9割。 建物の価値がゼロでも、立地次第で高値売却は十分に可能。
- 売却方法は4択。 「古家付き土地仲介」「更地仲介」「リフォーム後仲介」「専門業者による買取」。それぞれのメリット・デメリットを理解し、物件に最適な方法を選ぶことが成功の鍵。
- 「買取」は最終手段だが強力な選択肢。 早く、手間なく、現状のまま現金化したい場合に最適。仲介手数料も不要で、契約不適合責任も免責されることが多い。
- 鶴ヶ島・坂戸・川越エリアの特性を活かす。 各市の人口動態、交通網、不動産相場を把握し、地域に強い不動産会社をパートナーに選ぶことが重要。
- 売却前の準備が成否を分ける。 「相続登記」「境界確定」は必須。ホームインスペクションの活用も有効。
- 公的ツールを使いこなす。 国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で、誰でも無料で相場や周辺情報を調査できる。
なぜ今、古い家の売却が重要なのか？- 2025年問題と市場の現実
なぜ今、古い家の売却に注目が集まっているのでしょうか。それには、日本社会が直面する構造的な課題と、それに伴う法改正が大きく関係しています。
深刻化する空き家問題と「2025年問題」
2025年には、戦後のベビーブームに生まれた「団塊の世代」が全員75歳以上の後期高齢者となります。これにより、相続の発生が急増し、管理されないまま放置される空き家がさらに増加することが懸念されています。空き家は、景観の悪化や倒壊の危険、防犯上の問題などを引き起こすため、国や自治体は対策を強化しています。
特に「管理不全空き家」に指定されると、固定資産税の住宅用地特例が解除され、税額が最大6倍に跳ね上がる可能性があります。これは、所有しているだけで大きな負担となる「負動産」化のリスクが高まっていることを意味します。
法改正があなたの背中を押す – 相続登記の義務化
2024年4月1日から、相続登記が義務化されました。これは、不動産を相続したことを知った日から3年以内に名義変更の登記をしなければ、10万円以下の過料が科される可能性があるというものです。この法改正により、これまで放置されがちだった相続不動産の売却や活用を検討せざるを得ない状況が生まれています。
鶴ヶ島・坂戸・川越エリアの市場動向
財務省の統計によれば、不動産業の売上高は増加傾向にあり、2023年度は過去5年で最高額を記録するなど、市場自体は活況を呈しています。鶴ヶ島市、坂戸市、川越市は、都心へのアクセスも良好で、ベッドタウンとしての需要が根強く存在します。
- 鶴ヶ島市・坂戸市: 圏央道や関越自動車道のインターチェンジがあり、車でのアクセスが良好。東武東上線沿線は安定した住宅需要があります。近年、新築住宅価格の高騰により、手頃な中古住宅への注目度が高まっています。
- 川越市: 「小江戸」としての観光ブランド力に加え、複数の鉄道路線が乗り入れる交通の要衝でもあります。多様なライフスタイルに応える物件需要があり、高く売却できるポテンシャルを秘めています。
このような背景から、古い家であっても、適切な手順を踏めば買い手を見つけ、適正な価格で売却することが十分に可能なのです。
第2章：あなたの古い家、本当に価値ゼロ？価値を判断する3つの視点
「築30年以上の木造住宅は価値がない」という言葉を耳にしたことがあるかもしれません。しかし、それはあくまで一面的な見方です。不動産の価値は、3つの視点から総合的に判断する必要があります。
＼土地・建物の無料査定はこちらから／
あなたの古い家、本当に価値ゼロ？価値を判断する3つの視点
「築30年以上の木造住宅は価値がない」という言葉を耳にしたことがあるかもしれません。しかし、それはあくまで一面的な見方です。不動産の価値は、3つの視点から総合的に判断する必要があります。
①「建物」の価値 – 法定耐用年数という呪縛
税法上、建物の価値を計算する際に用いられるのが「法定耐用年数」です。木造住宅の場合、これは22年と定められています。つまり、築22年を超えると、税務会計上の建物の資産価値はほぼゼロとして扱われます。
しかし、これはあくまで税法上の話です。適切なメンテナンスが施されていれば、建物は22年をはるかに超えて居住可能です。ただし、売却市場においては、買主が住宅ローンを利用する際の担保評価に影響するため、築年数が古いことは不利に働くのが一般的です。
②「土地」の価値 – 古い家の価値の源泉
古い家の売却において、最も重要なのは「土地」の価値です。建物が老朽化していても、土地は経年劣化しません。特に、鶴ヶ島・坂戸・川越のような需要のあるエリアでは、土地そのものに高い価値があります。
自分で相場を調べる方法: 国土交通省が運営する「不動産情報ライブラリ」は、誰でも無料で利用できる強力なツールです。このサイトでは、過去に実際に取引された不動産の価格（個人情報が特定されない形）を地図上で確認できます。自分の物件の周辺で、似たような条件の土地がいくらで取引されたかを調べることで、おおよその相場観を掴むことができます
③「付加価値」 – 古さを魅力に変える
全ての古い家が解体の対象となるわけではありません。
- 古民家としての魅力: 梁や柱がしっかりした伝統的な日本家屋は、「古民家カフェ」やアトリエとして活用したい層に需要があります。
- リノベーション素地としての価値: 買主が自分の好みに合わせて自由にリノベーションしたいと考えている場合、内装が古いことはむしろ好都合な場合があります。
このように、建物の古さを「味」や「可能性」として捉えることで、新たな価値を見出すことができるのです。
【選択肢を徹底比較】古い家の売却方法4つの戦略
古い家の売却には、主に4つの戦略があります。それぞれのメリット・デメリットを理解し、あなたの物件と状況に最適な方法を選びましょう。
現状のまま「古家付き土地」として仲介で売却
これは、古い建物を解体せず、そのままの状態で「土地」をメインに売り出す方法です。
メリット
- 解体費用がかからない: 数百万円にもなる解体費用を負担する必要がありません。
- 固定資産税の特例が継続: 建物が建っている限り、土地の固定資産税が軽減される特例が適用され続けます。
- 買主の選択肢が広がる: リフォームして住みたい人、解体して新築を建てたい人、両方の層にアプローチできます。
デメリット
- 売却に時間がかかる可能性: 買主が建物の状態を懸念し、決断に時間がかかることがあります。
- 値引き交渉の対象になりやすい: 買主から解体費用分の値引きを要求される可能性があります。
- 内覧の印象が悪いと売れにくい: 建物が著しく傷んでいる場合、買主に敬遠されることがあります。
向いているケース
- 解体費用をかけたくない。
- 土地の立地が非常に良く、建物がなくても十分に魅力的。
- 売却を急いでいない。
更地にして仲介で売却
建物を解体し、土地だけの状態にしてから売り出す方法です。
メリット
- 買い手が見つかりやすい: 土地を探している買主にとって、すぐに建築計画を立てられるため魅力的です。
- 土地の状況が分かりやすい: 買主は土地の形状や日当たりなどを正確に把握できます。
- 近隣トラブルのリスク低減: 空き家の管理不全によるトラブルを防げます。
デメリット
- 高額な解体費用: 木造住宅でも100万円～200万円以上の解体費用がかかります。
- 固定資産税が上がる: 建物を解体すると住宅用地の特例が適用されなくなり、固定資産税が大幅に上がります。
- 解体費用を売却価格に上乗せできない可能性: 解体費用分をそのまま売却価格に上乗せできるとは限りません。
向いているケース
- 建物が倒壊の危険があるなど、著しく状態が悪い。
- 買主がすぐに新築を建てたい層にターゲットを絞りたい。
- 資金的に解体費用を捻出できる。
＼土地・建物の無料査定はこちらから／
リフォーム・リノベーションして仲介で売却
建物を修繕・改装し、価値を高めてから売り出す方法です。
メリット
- 高く売れる可能性がある: 内装や設備が新しくなることで、物件の魅力が向上し、高値での売却が期待できます。
- 買い手が見つかりやすい: 購入後すぐに住める状態のため、幅広い層にアピールできます。
デメリット
- 高額なリフォーム費用: 全面的なリフォームには数百万円以上の費用がかかります。
- 費用を回収できないリスク: かけた費用を売却価格に全て上乗せできる保証はありません。買主の好みに合わないデザインだと、逆に敬遠されることもあります。
向いているケース
- 水回りなど、生活に必須な部分に大きな不具合がある場合。
- 物件の立地が良く、リフォームによって資産価値が大幅に向上すると見込める場合。
- デザインセンスに自信があり、市場のニーズを的確に捉えられる場合。
不動産会社に直接「買取」してもらう
仲介のように買主を探すのではなく、不動産会社自体に直接物件を買い取ってもらう方法です。特に「ボロ物件買取」を専門とする業者も存在します。
メリット
- スピーディーな現金化: 査定額に合意すれば、最短数日～数週間で売却が完了し、現金化できます。買主を探す手間と時間がかかりません。
- 現状のままでOK: どんなに古い、あるいは傷んだ状態でも、リフォームや解体、室内の残置物整理すら不要なケースが多いです。
- 仲介手数料が不要: 買主が不動産会社なので、仲介手数料（売却価格の3%+6万円+消費税）がかかりません。
- 契約不適合責任が免責される: 売却後に雨漏りやシロアリ被害などの欠陥が見つかっても、売主が責任を負わない「免責」の特約を結ぶのが一般的です。これは古い家を売る上で最大のメリットと言えます。
- 近所に知られずに売却可能: 広告活動を行わないため、プライバシーが守られます。
デメリット
- 売却価格が安くなる傾向: 買取価格は、仲介で売却した場合の市場価格の6割～8割程度になるのが一般的です。不動産会社はリフォームなどの費用や再販リスクを考慮して価格を算出するためです。
向いているケース
- とにかく早く現金化したい。
- 建物が非常に古い、いわゆる「ボロ物件」。
- 相続人が複数いて、早く遺産分割を終えたい。
- 遠方に住んでおり、物件の管理や内覧対応が難しい。
- 売却後のトラブル（契約不適合責任）を絶対に避けたい。
【エリア別】鶴ヶ島・坂戸・川越での売却成功の鍵
地域特性を理解し、そのエリアに強い不動産会社を見つけることが、高値売却への近道です。
鶴ヶ島市の売却戦略
鶴ヶ島市は人口約7万人で、都心へのアクセスと豊かな自然環境が両立した街です。東武東上線と圏央道が利用でき、ファミリー層に人気があります。
- 市場動向: 近年の新築価格高騰の影響で、中古住宅への需要が高まっています。築年数が古くても、駅からの距離や土地の広さによっては十分に競争力があります。2025年時点での一戸建て（築10年/70㎡）の推定相場価格は1,732万円です。
- 戦略: ファミリー層をターゲットに、周辺の公園や商業施設（ワカバウォークなど）の利便性をアピールすることが有効です。また弊社のように地域に根差した実績のある会社や、買取保証制度を持つ会社を選ぶと良いでしょう。
坂戸市の売却戦略
坂戸市は人口約10万人で、東武東上線の特急停車駅もあり、都心への通勤・通学に便利です。
- 市場動向: 坂戸市も中古住宅市場は堅調です。特に、ボロ物件の買取を専門的に行う地域密着型の業者が存在するのが特徴です。例えば「早雲株式会社」は、ボロ物件買取を前面に打ち出し、そのままの状態での売却や契約不適合責任免責のメリットを訴求しています。
- 戦略: もしあなたの家が「ボロ物件」に該当し、手間をかけずに売却したいのであれば、こうした専門業者に相談するのが最も効率的です。査定を依頼する際は、複数の買取業者に見積もりを取り、比較検討することが高値売却のポイントです。また、仲介を選ぶ場合は、地域密着で多角的な提案ができる弊社も是非選択肢に入れてください。
川越市の売却戦略
川越市は「小江戸」ブランドを持つ観光都市でありながら、都心へのアクセスも良く、多様な不動産需要が存在します。
- 市場動向: 住宅地としての需要はもちろん、店舗や事業用地としての需要も期待できます。そのため、他のエリアに比べて土地のポテンシャルが高い場合があります。
- 戦略: 「高く売るのが得意」な不動産会社を見極めることが重要です。なんといっても売却実績が豊富な会社は、広範なネットワークと販売戦略を持っており、高値での売却をサポートしてくれる可能性が高いです。物件の特性に応じて、住宅としての売却だけでなく、商業利用の可能性も探ってくれる会社を選ぶと良いでしょう。
＼土地・建物の無料査定はこちらから／
失敗しないための5つの重要チェックポイント
売却活動を始める前に、以下の5つのポイントを必ず確認してください。これらを怠ると、後々大きなトラブルに発展する可能性があります。
相続登記は済んでいますか？
前述の通り、相続登記は義務化されました。不動産の名義が亡くなった方のままでは、売却することはできません。まずは法務局で手続きを済ませましょう。司法書士に依頼するのが一般的です。
土地の境界は明確ですか？
古い土地では、隣地との境界が曖昧になっていることがあります。境界が不明確なまま売却すると、買主と隣地所有者との間でトラブルになる可能性があります。売却前に「土地家屋調査士」に依頼し、「確定測量図」を作成しておくことを強く推奨します。
ホームインスペクション（住宅診断）を活用する
ホームインスペクションとは、住宅の専門家が建物の劣化状況や欠陥の有無を診断するサービスです。売却前に実施し、その結果を買主に開示することで、物件の透明性が高まり、買主は安心して購入を検討できます。特に古い家の場合、買主の不安を払拭する有効な手段となります。
「契約不適合責任」を理解する
契約不適合責任とは、売却した物件に契約書に記載のない欠陥（雨漏り、シロアリ、構造上の問題など）が見つかった場合、売主が買主に対して責任を負う制度です。古い家では予期せぬ欠陥が見つかるリスクが高いため、仲介で売却する際は、この責任の範囲や期間について、売買契約書で明確に定めておく必要があります。前述の通り、買取の場合はこの責任が免責されることが多く、これが大きなメリットとなります。
信頼できる不動産会社を選ぶ
売却の成功は、パートナーとなる不動産会社選びにかかっていると言っても過言ではありません。
- 複数社に査定を依頼する: 1社だけでなく、必ず3社以上に査定を依頼し、査定額とその根拠を比較しましょう。
- 実績を確認する: 会社全体の実績だけでなく、あなたの物件があるエリアや、似たような築古物件の売却実績が豊富かを確認しましょう。
- 担当者との相性: 親身に相談に乗ってくれるか、専門的な知識を持っているか、報告・連絡・相談が丁寧かなど、担当者自身を見極めることも大切です。
不動産テックの活用で売却を有利に進める
近年、不動産業界でもIT化（不動産テック）が急速に進んでいます。これらのツールを活用することで、個人でも情報収集や売却活動を有利に進めることができます。
- 不動産情報ライブラリ: 国土交通省が2024年4月に公開した画期的なサービスです。地図上で価格情報、都市計画、防災情報などを重ね合わせて閲覧でき、プロ並みの情報収集が可能です。まずはこのサイトで自分の物件のポテンシャルを調べてみましょう。
- VR内覧・360°パノラマ: 不動産会社によっては、VR技術を使って物件の内部をオンラインで詳細に見せることができます。これにより、遠方の購入希望者にも効果的にアピールすることが可能になります。
まとめ：あなたの古い家は、眠れる資産
鶴ヶ島市、坂戸市、川越市に所有する古い家は、決して「負動産」ではありません。それは、適切な知識と戦略によって価値を引き出すことができる「眠れる資産」です。
重要なのは、物件の現状とご自身の状況を客観的に把握し、最適な売却戦略を選択することです。
- 時間をかけてでも高く売りたいなら、準備を万全にして「仲介」を目指す。
- 手間やリスクを避け、早く確実に現金化したいなら、「買取」を積極的に検討する。
どちらの道を選ぶにせよ、第一歩は**「行動を起こすこと」**です。まずは複数の不動産会社に無料査定を依頼し、専門家の話を聞くことから始めてみましょう。この記事で得た知識が、あなたの不安を解消し、大切な資産を最良の形で次へと繋ぐための一助となれば幸いです。
＼土地・建物の無料査定はこちらから／
よくある質問（FAQ）
Q1. 不動産の査定は本当に無料ですか？費用を請求されることはありませんか？
A1. はい、無料です。不動産会社が行う売却査定は、売却の依頼を獲得するための営業活動の一環であるため、費用が請求されることはありません。机上査定（簡易査定）も訪問査定（詳細査定）も同様です。安心して複数の会社に依頼してください。
Q2. 古い家を売却するまで、だいたいどのくらいの期間がかかりますか？
A2. 売却方法によって大きく異なります。
- 仲介の場合: 一般的に3ヶ月～6ヶ月程度が目安とされていますが、物件の条件や市場の状況によっては1年以上かかることもあります。
- 買取の場合: 非常にスピーディーです。査定から契約、現金化まで最短で数日～1ヶ月程度で完了します。
Q3. 家の中に家具や荷物が残ったままでも売却できますか？
A3. 買取の場合は、残置物があってもそのまま買い取ってくれるケースがほとんどです。これが買取の大きなメリットの一つです。一方、仲介で売却する場合は、原則として売主の責任で引き渡しまでに全ての荷物を撤去し、空の状態にする必要があります。
Q4. 売却にかかる税金が心配です。どのくらいかかりますか？
A4. 売却によって利益（譲渡所得）が出た場合にのみ、「譲渡所得税」と「住民税」がかかります。譲渡所得は「売却価格 – (取得費 + 譲渡費用)」で計算されます。古い家の場合、取得費が不明なことも多いですが、その場合は売却価格の5%を概算取得費として計算できます。また、マイホームを売却した場合は、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例など、様々な税金の優遇措置があります。税金は非常に専門的な分野なので、必ず税務署や税理士に相談することをおすすめします。
Q5. 結局、どの売却方法が一番おすすめですか？
A5. 一概に「この方法が一番」とは言えません。あなたの目的と状況によって最適な方法は異なります。
- 高く売ることを最優先し、時間や手間をかけられるなら「仲介（古家付き土地 or リフォーム後）」。
- 早さ、手軽さ、トラブル回避を最優先するなら「買取」。
まずはご自身の優先順位を明確にし、複数の不動産会社に相談して、それぞれの方法で見積もりや提案を受けてから判断するのが最善です。
Q6. 悪質な不動産業者に騙されないか不安です。どうやって信頼できる会社を見分ければいいですか？
A6. 信頼できる会社を見分けるポイントは以下の通りです。
- 査定額の根拠を明確に説明してくれるか: ただ高い査定額を提示するだけでなく、なぜその価格になるのか、市場データや取引事例を基に論理的に説明してくれる会社は信頼できます。
- メリットだけでなくデメリットも正直に話してくれるか: どの売却方法にも長所と短所があります。良いことばかりを並べるのではなく、リスクやデメリットについてもきちんと説明してくれる会社は誠実です。
- 行政処分歴がないか: 国土交通省の「ネガティブ情報等検索システム」で、過去に行政処分を受けたことがないか確認できます。
- 担当者との相性: 最終的には人と人との付き合いです。あなたの話を親身に聞き、質問に丁寧に答えてくれる、信頼できると感じる担当者を見つけることが何よりも重要です。
